전세대출 문턱 높아진다…대위변제율·한도 축소 예고

1분기 중 대위변제율 100→90%로 줄여
하반기 중 HUG 전세대출 보증 개편
상환능력 반영해 대출한도 조정
"과도한 대출로 전셋값·집값 연쇄상승" 지적 이어진 탓

서울 시내 한 부동산 중개사무소에 매물 정보 안내문이 붙어 있다./연합뉴스

정부가 가계 대출 증가세를 옥죄기 위해 전세대출 문턱을 높인다. 당초 임차인들의 주거 안정을 위해 도입된 제도가 오히려 전셋값·집값을 끌어올리고 있다는 지적이 잇따르고 있어서다.

올해 1분기부터 세입자가 전세대출을 못 갚을 때 보증기관이 대신 갚아주는 비율(대위변제율)을 100%에서 90%로 일괄 축소한다. 하반기에는 소득 등 세입자의 상환 능력에 따라 보증 한도에 차등을 둔다. 소득이 낮거나, 기존 대출이 많은 경우 전세대출 가능 금액이 줄어들 수 있다는 뜻이다.

9일 국토교통부에 따르면 국토부는 올해 하반기부터 차주의 소득, 기존 대출 등 상환 능력을 반영해 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증 한도를 산정하기로 했다.

세입자는 HUG, 주택금융공사(HF), 서울보증보험 중 한 곳에서 받은 보증을 토대로 전세대출을 받을 수 있다.

이 중 HUG는 지금까지 세입자의 소득을 고려하지 않고 전세대출 보증을 내어줬다. 임대보증금의 80% 이내에서 수도권 4억원, 지방 3억2000만원까지 대출금의 100%를 보증하고 있다.

3억원짜리 전셋집을 구한 세입자라면 소득과 관계없이 2억4000만원까지 전세대출을 받을 수 있는 셈이다. 세입자가 대출금을 갚지 못하면 HUG가 전부 갚아준다.

이에 은행들은 대출을 풀었고, 세입자들은 전세금의 80%까지 꽉 채워 대출을 받아갔다.

이렇다 보니 양대 보증기관의 지난해 전세대출 보증 규모는 HF 52조5914억원, HUG 32조9397억원으로 총 85조5311억원에 달했다. 2019년(57조1584억원)과 비교하면 5년 새 50%(28조3737억원) 급증한 것이다.

정부는 보증 규모가 지속 커지자 한도 축소에 나섰다.

먼저 올해 1분기 중 현재 100%인 HUG와 서울보증의 전세대출 보증 비율을 HF 수준인 90%까지 각각 낮춘다. 보증 한도가 축소되면 은행들은 대출 심사를 더 깐깐하게 하고, 금리를 높일 것으로 보인다.

여기에다 하반기부터는 HUG 전세대출 보증 때도 HF처럼 소득과 기존 대출을 고려해 보증 한도를 조정하기로 했다.

전세대출 증가가 전셋값과 집값의 연쇄 상승을 야기한다는 지적이 끊이질 않고 있다는 점도 배경으로 꼽힌다.

국토연구원은 최근 발간한 '전세자금대출 보증이 주택시장에 미치는 영향과 정책방향' 보고서에서 "전세대출 증가는 전세 수요를 증가시켜 전셋값을 높일 수 있고, 임대인은 갭투자로 주택을 구매하기 더 수월해져 매매 수요도 증가할 수 있다"고 진단했다. 연구원은 전세대출 보증이 3.8% 증가할 때 전셋값은 연간 8.21% 오른다고 분석했다.

소득이 낮거나 거의 없더라도 HUG 보증을 활용해 상환 능력을 벗어나는 대출을 받는 경우가 많아 이를 조정하려는 것이란 게 국토부 설명이다.

단 세입자들이 전세 계약을 맺는 데 문제가 없도록 제도를 설계하고, 유예기간 역시 충분히 두겠다고 부연했다.