부동산 공시가격 산정 방식 바뀐다…시세 변화 따라 유동적 적용

국토부, '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안' 발표
文정부 도입 '현실화율 로드맵' 폐기…균형성은 맞추기로
공시가격 산정시 실거래가·감정평가액 등 활용

서울의 한 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

정부가 재산세·종합부동산세 등 각종 세금 부과 기준이 되는 부동산 공시가격 산정 체계를 바꾸기로 했다. 문재인 정부에서 도입한 '공시가격 현실화율 로드맵'(현실화 계획)을 폐지하고, 공시가격 변동률이 시세 변화와 크게 벗어나지 않도록 하겠다는 게 핵심이다.

국토교통부는 12일 부동산 공시가격 산정 방식 개선과 균형성 제고를 주요 내용으로 한 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안'을 발표했다.

2020년 11월 문재인 정부에서 수립된 현실화 계획은 2035년까지를 목표로 2021년 부동산 가격 공시부터 적용돼 왔다. 하지만 국민의 경제적 부담이 크게 증가하고, 공시가격이 거래가격을 넘어서는 역전현상이 발생하는 등 부작용이 속출했다.

특히 국민 인식조사를 통해 공시가격의 균형성과 안정성에 대한 사회적 요구가 높은 것으로 확인됐다. 실제 국토연구원이 지난 7월 3일부터 11일까지 한국리서치에 의뢰해 전국 만 19세 이상 성인 1007명을 대상으로 설문조사를 진행한 결과, 61.9%의 피조사자가 공시가격의 실거래가격 역전 현상에 대해 부정적인 인식을 갖고 있는 것으로 조사됐다.

이에 정부는 공시제도가 국민들의 일반적인 인식에 부합할 수 있도록 인위적인 공시가격 인상이 아닌 공시가격의 균형성 제고에 중점을 두고 공시가격 산정 체계를 개편한다는 방침이다.

2035년까지 공시가격을 매년 시세의 90% 수준으로 인상하는 방식에서, 시장 변화 수준과 유사한 범위 내에서 공시가격을 산정하는 방식으로 바꾸는 것이다.

이를 위해 국토분튼 공시가격 산정 방식을 '전년도 공시가격 X (1+시장 변동률)'로 제시했다. 현실화 계획 도입 이전에 사용했던 방식이다. 가령, 올해 공시가격이 5억원인 아파트의 시장 변동률이 10%이라면, 내년 공시가격은 5억5000만원이 되는 것이다. 5억원짜리 아파트의 실거래가가 1년 사이 5000만원 올랐다고 해서 시장 변동률이 바로 10%가 되는 것은 아니라는 얘기다. 공시가격이 시세(시장가격) 흐름과 유사한 수준에서 변동되도록 하기 위한 조치다.

국토부에 따르면 조사자(공동주택은 한국부동산원, 표준지는 감정평가사)는 시장 증거에 입각해 부동산 각각의 시장 변동률을 적용해 공시가를 산정한다. 시장 변동률은 실거래가 변동률, 감정평가액 변동률 등을 종합적으로 활용한다.

산정 방식이 개선되면 현실화 계획 도입 이전 수준을 기준으로 공시가격을 산정할 수 있어 공시가격의 실거래가 역전현상 발생 빈도가 줄어들 것으로 국토부는 보고 있다.

국토부는 또 추가적인 공신력 확보를 위해 공시가격 편차가 큰 지역 및 부동산을 선별·개선하기로 했다. 시·군·구 단위로 조사자가 입력한 공시가격(안)을 평가하고, 균형성 평가 기준에 미달하는 곳은 '심층검토지역'으로 선정한다.

균형성 평가 기준은 △주택 유형별로 실거래가 반영률의 평균 편차를 중위값으로 나눠 최대 허용치를 초과한 지역을 집중 관리하는 방식 △실거래가 반영률의 평균 수치를 가중평균으로 나눈 후 이에 미달하는 지역의 공시가격 반영률 형평성을 높이는 방식 △실거래가·자동산정모형가격 등 공시가격 비율을 분석해 지역 간 편차를 따지는 방식 등이 활용된다.

이후 심층검토지역을 중심으로 선별한 균형성이 낮은 부동산의 공시가격(안)은 중앙부동산가격공시위원회 심의를 통해 재산정을 요구할 수 있도록 했다.

마지막으로 대학교수 등 외부 전문가가 조사자의 재산정(안)을 최종 검수하고, 국토부가 공시가격 열람(안)을 확정한다.

국토부는 "합리화 방안이 시행되면 급격한 속도의 인위적 시세 반영률 인상 계획이 더 이상 적용되지 않아 집값 변동과 상관없는 무리한 보유세 인상에 대한 우려를 덜 수 있을 것"이라고 설명했다.

다만 정부 계획대로 현실화율(공시가격의 시세 반영률) 로드맵을 폐기하고 공시가격 산정 방식을 바꾸려면 야당의 동의를 얻어 법을 개정해야 한다. 정부는 '부동산 공시법' 개정안을 이달 안으로 발의할 계획인데, 국회 통과를 위해선 다수당인 야당의 협조가 필수인 상황이다.