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| 장용동 한국주거복지포럼 상임대표 |
국내 부동산 개발업은 1990년대 초에 토지 매입을 담당하던 일부 건설회사 직원들이 별도로 독립해 시행사라는 이름으로 진출, 소위 브로커(broker) 역할로부터 출발했다 해도 과언이 아니다. 또 주택건설업체의 아파트를 대신 팔아주던 소규모 분양대행사가 시장분석의 장점을 살려 시행이라는 이름으로 개발업에 진출한 예도 적지 않았다. 1990년대 외환위기를 거쳐 2000년대 접어들면서 이들의 역할과 규모가 급격히 커지면서 직접 부동산을 매입해 최적의 아이디어 가공품(?)을 만들어냈고 사업이 번창, 되레 건설회사나 주택건설사를 리드하는 디벨로퍼가 등장한 게 한국 부동산 개발업의 역사다. 서울과 수도권의 요지권의 번듯한 개발은 물론 부산의 해운대 등지에서 두각을 나타냈고 건설업체 위주의 전근대적 프로젝트의 기획, 설계, 금융, 시공, 관리 등을 진일보시킨 장본인이라 할 수 있다. 쾌적한 국토 및 도시, 주거지 개발과 니즈에 따른 창조물을 만들어낸 게 바로 부동산 디벨로퍼였고 이들은 자산이자 국부인 부동산 결과물을 한 단계 고양시킨 게 분명하다.
하지만 이 과정에서 공공의 편리성과 효용성으로 대변되는 공익(公益)과 개인의 자산 가치로 이해되는 사익(私益)의 담벼락을 걸어온 것도 사실이다. 공공의 명분을 내세우면 개인의 이익이 줄어들고 공공의 가치를 떨어뜨리면 개인의 이익은 커질 수밖에 없는 운명적 업역이 개발이다. 특히 자본주의 시장에서 공익 개발 등 특별한 조건이 붙지 않는 한 개인의 이익이 우선되고 공익의 가치는 뒤로 밀릴 수밖에 없다. 더구나 사적 개발이 대부분을 차지하는 현실과 이익 과다 여부가 개발업체 선정의 절대적 요건이 되는 것을 감안하면 사익 위주로 개발 사업이 진척될 수밖에 없다. 이로 인해 먹튀의 대명사처럼 오해되기도 했다. 이 때문에 지나친 사익을 억제하는 수단으로 등장한 게 기부채납과 개발이익 환수 장치 등 각종 규제다.
이처럼 긍정과 부정의 틈새에서 창조적 작품들(?)을 이끌어온 부동산 개발업이 경기침체와 함께 막다른 골목에 몰려있다. 지난 2022년 이후 저성장 경제가 이어지면서 부동산 시장이 급격히 불황에 빠져들고 각종 규제에 발목이 잡혀 오가지도 못하는 신세가 된 것이다. 소위 시장이 침체하면서 사업 수익이 마이너스로 전환, 프로젝트 파이낸싱(PF)에 구멍이 뚫린 것이다. 매물화되어 시장에 나도는 PF 사업장만 3월 기준 384곳에 이르고 채무보증 위험노출액만도 무려 6조3000억원대로 급증 추세다. 폐업 건수만도 지난해 368건으로 하루 한 개 이상 업체가 사업을 접을 정도로 가쁜 숨을 몰아쉬고 있다.
더구나 정권 교체기의 공백 외에 미국 상호관세 부과 등 글로벌 이슈 여파까지 몰아쳐 불확실성이 더욱 커지는 분위기다. 지난해 수차례에 걸쳐 금융위의 지원 방안이 나온 바 있으나 상황은 오히려 더 꼬여가는 상황이다. 우선 우량 부동산 PF 사업장을 중심으로 정부의 지원 방안을 늘리는 게 절대 필요하다. 한시적 금융규제 완화 정책 연장에 이어 당장 선별지원을 확대하는 게 절대 필요하다. 우후죽순처럼 개발업에 진출, 각종 부작용을 빚은 것도 사실이어서 구조조정 역시 절대 필요하나 중장기에 걸쳐 쌓인 개발 노하우와 안정적인 주택공급, 당면한 도시 구조 재편 등을 우선 고려해야 할 것이다. 나무보다 숲을 보는 지혜가 필요한 시점이다.
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장용동 한국주거복지포럼 상임대표
