가계대출 억제·PF대출심사 강화·美금리 곧 인상
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미국의 금리 인상이 임박한 가운데 정부가 1200조원에 육박한 가계대출 ‘조이기’에 돌입했다. 또 금융권의 PF 대출심사 강화로 건설사의 자금 확보에도 어려움이 예상되고 있다. 이들 악재가 주택시장 위축으로 이어질지 관심이 모아지고 있다.
15일 건설·부동산 업계 등에 따르면 금융 당국의 주택담보대출 죄기가 수도권은 내년 2월, 지방은 5월 시작된다. 부동산 전문가들은 정부가 내놓은 가계부채 종합관리 방안이 단기적으로 부동산 시장을 위축 시킬 것으로 내다보고 있다. 소득 증빙 등 대출 심사 강화로 기존 주택 거래가 위축되면서 신규 아파트 입주에 차질을 빚어 결과적으로 신규 분양시장에도 상당한 충격을 줄 것으로 보이기 때문이다. 대략 25만명 정도가 올해보다 강화된 대출 심사를 받고, 거치 기간이나 대출금이 줄어들 수 있다.
먼저 담보대출 비율이 높은 서울 강남권 재건축 아파트와 고가 주택에 불통이 튈 것으로 보인다. 또 부산·대구·광주 등 지방주택 시장의 위축 가능성도 높다. 시장에서는 지방 주택시장은 실수요자보다 투자 수요가 주도하고 있다고 보고 있다. 현재 금융 당국은 수도권에만 총부채상환비율(DTI)을 적용하고 있다. 올해 주택시장의 새 주도세력으로 등장한 20∼30대 구매력이 크게 줄어들 것으로 보인다.
여기에 16일 미국 금리 인상에 이어 내년 상반기 국내 금리가 오를 가능성도 높다. 당장 1200조원에 육박하는 사상 최대 규모의 가계부채가 문제가 될 수 있다. 또 수요자들이 대출을 피하게 돼 주택거래가 줄며 집값이 떨어지게 된다. 건설사의 유동성 악화 가능성도 우려된다.
건설사 주택사업의 주 자금원인 PF 대출에 대한 은행권의 움직임도 또 다른 변수다. 은행들은 금융 당국의 규제와 부실 위험 상승 등을 이유로 PF 대출을 대폭 줄이려는 모습을 보이고 있다. 은행들은 연체율과 부실채권 비율 상승에 부담을 느끼고 있다. 한국기업평가에 따르면 13개 일반은행의 올해 상반기 기준 부동산 PF 대출액은 20조원 이상이다.
한편 오피스텔과 상가·지식산업센터 등 수익형 부동산은 가계부채 관리 방안 시행 등 여러 악재에도 별다른 영향을 받지 않을 것으로 보인다. 원리금 동시 상환이나 DTI 등 가계 부채 관리 규제에서 빠져 있기 때문이다. 저금리로 시중의 부동자금이 계속해서 들어올 가능성이 크다.
