[칼럼] 불황의 일본 부동산, 先경험의 팁을 챙겨라

장용동 한국주거복지포럼 상임대표

장기 복합 불황과 인구감소, 고령화로 몸살을 앓고 있는 일본의 부동산은 30년 넘게 깊은 잠에 빠져있는 게 역력하다. 도심권 핫플레이스를 벗어나면 어디를 가든 인적이 드물고 빈집이 즐비하다. 빈집이 900만 가구, 전체의 13.8%라니 그럴 만도 하다. 1960~1970년대 고도 성장기에 건설된 도쿄, 오사카 등 도시권 주변의 신도시는 노후화가 심각하다. 당시 친환경을 내세우며 자연 형태로 조성된 언덕길이 이제 노인들에게 큰 장애물이고 활기찼던 테니스장은 흔적만 남은 채 잡풀이 무성하다. 유치원, 초등학교는 이미 폐교로 용도변경 된 지 오래다.

쇼핑센터 역시 힘겹게 카트를 끄는 노인 고객이 대부분이고 넘어지거나 부딪쳐 다치는 사고가 빈발해서인지 조심, 권고 등의 안내문이 여기저기 나붙어 있다. 핵심지역인 도심이라고 크게 다르지 않다. 사람만 북적일 뿐 고가도로 등 인프라가 낡아 녹물 자욱이 선명하고 곳곳이 보수로 공사판이다. 화급하게 일본 도쿄 재개발과 시니어 레지던스 시설을 나흘 동안 둘러본 터라 속살까지 들여다보기에는 한계가 있었으나 지난해와 크게 달라진 게 없다.

그렇다고 움직임이 전혀 없는 것은 아니다. 일찍이 저출산 고령화 극복을 위한 정부 부처까지 신설한 그들인 것을 감안하면 범부처적으로 장기 계획을 세우고 인구 1억 명 유지와 도심 개조, 빈집 대책, 노인시설 확대 등 다각적인 노력을 기울이고 있다. 생명 탄생의 소중함을 인식시키기 위해 어린 유치원생들의 병원 신생아실 견학 프로그램까지 만드는 것을 보면 장기적 개선과 세부적 시행계획이 얼마나 철저하게 수립되고 있는지를 짐작할 수 있다.

신도시도 마찬가지다. 새로 뚫고 재건축하며 뜯어고치는 우리의 특성과는 다소 거리감이 있지만 40~50년 된 도쿄와 오사카 주변 노후화된 신도시에서도 재정비 바람이 불고 있다. 다만 두세 동 정도의 실험에 불과할 뿐 15년째 검토 중이라니 속도전에 익숙한 우리 눈에는 낯설기 그지없다. 그것도 자산 가치나 편리성 개선이 아닌 젊은이들을 어떻게 불러들일 것인가가 최고의 과제란다.

도심권도 마찬가지로 도시구조를 바꾸는 리스트럭처링(Restructuring)이 진행 중이다. 도쿄 중심부에 들어선 아자부다이 힐이 대표적 사례다. 지난 2000년대부터 도심 개조작업을 벌인 도쿄는 낡은 노후 주택 단지를 재개발해 롯폰기 힐, 도라노몬 힐 등 대규모 복합개발 사업을 완료한 바 있다. 외곽 팽창이 아닌 하늘로 올라가는 대역사를 벌이고 있는 것이다. 물론 더는 도심지로 개발할 땅이 없다는 점도 있으나 시설을 복합화한 콤팩트화된 압축개발을 시도하는 게 유리하다는 판단에서다.

지난해 준공된 아자부다이 힐은 8만 1000㎡의 부지에 일본 최고 높이의 빌딩 등 3개 초고층 빌딩으로 구성된 연면적 86만1700㎡ 규모의 버티컬 가든 시티다. 여기에 1400가구의 주거공간을 비롯해 122실의 호텔, 21만4500㎡ 규모의 오피스, 에르메스 등 명품업체가 들어선 2만3000㎡의 쇼핑몰 그리고 종합병원, 국제학교, 미술관과 전시장이 들어서 있다. 그야말로 복합이다.

불황 속에서도 타워맨션(아파트)이 인기여서 선수촌 아파트는 최고의 경쟁률을 보인 데 이어 아자부다이 펜트하우스는 한 채에 3000억원이라니 가히 상상이 되지 않는다. 시니어 하우스 역시 고령자들이 선호함에 따라 빈집 개량형에서부터 단지형, 복지 센터형, 세대 통합형, 그룹형 홈 등 여러 가지 방식으로 체계적인 개발이 이뤄진 모습이다.

우리는 일본에 비해 후발 저출산 고령화 국가이다. 일본은 개방과 경제, 국가가 나이 들어감을 우리나라보다 먼저 경험한 나라이기 때문에 우리에게는 일본이 반면교사의 얼굴임이 틀림없다. 최근 국토교통부가 향후 10년간의 주거목표를 설정한 제3차 장기 주거종합계획을 발표했다. 인구감소를 비롯해 저출산, 고령화, 그리고 축소 지향적인 국토개발 및 시설 등 향후 닥칠 국가의 미래 주거 환경을 좀 더 다듬고 세심하게 살펴볼 필요가 있다. 가격에 목을 맨 주택공급은 한계가 있기 마련이다. 이미 늘어나는 빈집이 이를 말해준다. 맞춤형 주거복지의 실현이 그 어느 때보다 중요한 시점이다. 주택, 주거정책의 실패가 되풀이되지 않길 기대해 본다.

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장용동 한국주거복지포럼 상임대표