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하지만 정작 다주택자들은 주택임대사업자로 등록을 하지 말지에 대해 고민을 하는 경우가 많다. 주택임대사업자로 등록을 할 경우 장단점은 무엇일까?
먼저 주택임대사업자란, 주택공공주택사업자가 아닌 자로 1호 이상의 민간임대주택을 취득해 임대사업을 할 목적으로 ‘민간임대주택에 관한 특별법 제5조’에 따라 등록한 사람을 말한다. 민간임대주택은 임대 목적으로 제공하는 주택으로, 임대사업자가 위의 법령에 따라 등록한 주택이다.
주택임대사업자등록을 할 경우 각종 세제 혜택을 받을 수 있다.
부동산 114에 따르면, 지방세 (취득세, 재산세) 감면 혜택을 받을 수 있다. 취득세의 경우 공동주택 및 주거용 오피스텔의 전용면적이 60㎡ 이하일 경우 감면 혜택을 받을 수 있으며 취득세가 200만원을 초과할 경우 85%만 감면 받을 수 있다. 전용면적 85㎡ 이상일 경우도 감면 혜택은 가능하나 8년 이상 장기임대목적으로 20호 이상 취득한 경우만 해당된다.
재산세 또한 전용면적 60㎡이하 단기임대 경우 최대 50%, 공공지원·장기일반은 경우 최대 85%까지 감면이 가능하다. 단, 2세대 이상 임대목적으로 등록해야만 혜택을 받을 수 있다. 다가구 주택도 감면 혜택을 받을 수 있으며, 모든 호수의 전용면적이 40㎡이하면서 공공지원 또는 장기일반으로 등록한 경우가 이에 해당한다.
임대소득세는 어떨까? 단기는 수도권 및 수도권 외 도시지역의 경우 전용면적 85㎡ 이하는 30% 감면, 공공지원·장기일반의 경우 전용면적 100㎡이하는 75%까지 감면이 가능하다. 단, 임대개시일 당시 기준시가 합계액(주택 및 부수토지) 6억원 이하의 주택을 1호 이상 임대하는 경우에 한한다. 기존 2000만원 이하 임대소득 비과세에서 분리과세 돼 14% 세율(지방소득세 포함 15.4%)가 적용된다.
필요경비율과 공제금액은 임대사업자 등록 시 필요경비율 60%, 공제금액 400만원, 미등록 시 필요경비율 50%에 공제금액 200만원으로 적용된다.
대체로 임대사업자 등록을 한 사람들은 양도세 감면 혜택이 이유인 경우가 많다. 양도세 중과를 피하기 위해서는 장기임대주택 요건을 갖추면 된다. 임대개시일 당시 주택가액이 수도권 6억원, 비 수도권 3억 이하 이며 의무임대기간 8년(2018년 4월 이전 최소 5년)을 유지하면 된다. 또한 임대료 연 증가율이 5% 이내여야 한다.
종합부동세 역시 혜택을 받을 수 있다. 임대주택으로 등록할 경우 “합산배제” 즉 종부세 과세 대상에서 제외되는 것이다. 요건은 임대 개시일 시점 수도권 6억원 이하(비수도권 3억이하)이며 임대기간이 8년 이상(단, “18년 4월 이전 등록한 경우 5년)이어야 적용되며, 임대료 연 증가율이 5% 이내여야 한다.
건강보험의 경우, 2020년말까지 등록한 연 2,000만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분 대폭 감면(8년 임대 시 80%, 4년 40%) 된다.
그렇다면 주택임대사업자 등록 시 단점은?
주택임대 등록은 최소 4년간 임대를 해야 양도소득세 및 거주주택 비과세특례를 받을 수 있다. 세금혜택의 대부분이 8년 이상에 집중되어 있다 보니 그 이하는 절세효과가 적은 편이다. 만일 약정 임대기간 내에 주택을 처분한다면 과태료 부과뿐만 아니라 감면된 세금 또한 추징이 된다. 주택의 장기간 보유가 힘들다면 임대사업자 등록에 신중해야 한다. 단, 시·군·구청에 양도 신고 후 다른 임대사업자에게 주택을 매매할 경우 과태료 및 세금 추징을 받지 않는다.
임대료 상승이 제한된다. 의무 임대기간 동안은 임대료 증액율이 임대료의 5%로 제한된다. 인상분 산정 시 임대료의 5% 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 정해야 한다.
또 혜택을 받기 위해서는 반드시 표준임대차계약서를 작성해야 하며 임차인이나 임대조건이 변경될 때 마다 공지해야 할 의무가 있으며 임대 상황에 대한 변경 신고는 필수다. 매년 전년도 수입 금액 및 임대현황에 대해 세무서에 ‘면세사업자 현황신고’를 해야 하며 5월에 소득세 신고 납부를 해야 한다. 신고를 하지 않고나 규정을 위반할 경우 과태료나 각종 세금 혜택 등을 받지 못할 수 있다.
