‘임대차 2법’ 개편안 공개…여야 갈등 속 전면 폐지 어려울 듯

전면 폐지보단 개편에 무게
국토부 "공론화 거쳐 합리적 개선안 마련"

서울 송파구의 한 공인중개사무소에 매물 안내문이 붙어 있다./연합뉴스

윤석열 정부가 추진한 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 개편과 관련된 국책연구원의 연구용역 결과 보고서가 공개됐다.

임대차 2법은 전월세 계약을 '2+2년'으로 연장해 최대 4년 거주를 보장하고 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하는 내용을 골자로 한다. 부동산 상승기인 2020년 7월 문재인 정부가 임차인 보호를 명목으로 도입했다.

이에 정부는 검토할 수 있는 4가지 대안을 제시했다. 주무부처인 국토교통부는 공론화 과정을 거쳐 임대차 2법 개편에 나선다는 계획이다.

임대차 2법을 폐지하려면 국회 통과가 필요한데, 탄핵 정국 여파로 여야 간 갈등이 지속되고 있는 만큼 통과 가능성이 희박해 보여서다.

6일 국토부에 따르면 국토부는 국토연구원(이하 국토연)이 지난해 4월 제출한 '주택임대차 제도개선 방안 연구' 보고서를 최근 공개했다.

윤 정부는 임대차 2법이 전월세 가격을 단기에 급등시키는 부작용을 불러왔다고 보고 전면 개편을 예고한 바 있다. 하지만 국토연구원이 2022년 9월부터 1년 7개월에 걸쳐 진행한 연구용역 결과가 제출된 뒤에도 제도 개선안은 나오지 않았다.

이번에 국토연이 제시한 첫 번째 대안은 전면 폐지다.

제도를 폐지하면 갱신계약 보증금은 증액이 5% 내로 제한되는 상황에서 신규계약 전셋값이 뛰어 '이중가격'이 형성되는 문제를 해소할 수 있다. 아울러 신규 임차인의 진입 제약을 줄일 수 있다.

하지만 임차인이 신규 임대에 노출되는 빈도가 늘어나고, 정책 변화로 국민 피로도가 증가할 수 있다는 게 단점으로 꼽힌다.

임대차 2법을 폐지하려면 기존 임차인에 대한 계약갱신요구권을 유지해 거주 기간을 보장할 필요가 있다는 게 국토연 분석이다.

두 번째 대안은 토지거래허가구역처럼 임대차 2법을 지역 상황에 맞춰 자율적으로 운영하는 방안이다.

'임대차 특별지역'을 지정해 1∼2년의 계약갱신요구권이나 임대료 상한요율을 적용하는 식이다.

다만 적용 지역에서 이중가격이나 계약갱신에 따른 갈등 문제가 여전할 수 있고, 정책이 더 복잡해질 수 있다.

세 번째 대안은 임대차 2법 제도를 그대로 두되, 임대인과 임차인이 계약을 맺을 때 계약갱신요구권과 상한요율을 적용 여부를 협상하는 방안이다. 임대차 2법을 적용하지 않고 2년 만기 계약을 할 수도 있다.

단 이중가격 문제는 여전히 남으며, 공급 부족 지역에서는 집주인 협상력만 세질 수 있다.

네 번째 대안은 임대료 증액 상한을 5%에서 10% 이내로 높이거나 저가주택에 한정해 임대차 2법 적용 범위를 조정하는 방안이다.

이때는 어느 정도로 증액을 허용할지에 대한 사회적 합의를 도출하기 어렵고, 집값을 기준으로 적용 대상을 선정할 때 '문턱효과'와 발생할 우려가 있다.

국토부 관계자는 "해당 용역의 개선방안들은 검토할 수 있는 여러 가지 대안을 예시적으로 제시한 것으로, 정부의 공식입장이 아니다"라며 "연구결과를 참고해 국회 등과 충분한 공론화 과정을 거쳐 시장 혼란을 최소화 할 수 있는 제도개선안을 마련할 것"이라고 했다.