용도 변경도, 팔기도 어렵네… ‘애물단지’ 생활숙박시설

오는 10월부터 생숙 실거주 규제 본격 시행
정부, 주거용 오피스텔로 용도 변경토록 일시 유예
주차장 증설 등 기준 맞추기 부담
매물 쌓이고 분양기 이하 하락 잇따라
국토부 "추가 규제 완화 안한다"

오는 10월 생활형 숙박시설(이하 생숙)의 실거주 규제가 본격 시행될 예정인 가운데 분양 계약자들의 불안감이 커지고 있다. 정부가 일시적으로 생숙을 주거용 오피스텔로 용도 변경토록 유예기간을 줬지만, 주차장 증설을 비롯해 오피스텔의 건축 기준을 모두 맞추는 것이 쉽지 않아서다. 유예기간 동안 용도변경 없이 실거주할 경우 수천만원의 벌금을 내야 한다. 이 때문에 생숙을 팔려고 하지만 이마저도 어려워 애물단지로 전락한 분위기다.

24일 업계에 따르면 2012년 도입된 생숙은 취사시설 등 주거용 오피스텔과 비슷한 내부 환경을 갖추고 있다. 국토교통부 통계를 보면 전국 생숙 준공 물량은 2018년 1만2441실, 2019년 1만4301실, 2020년 1만4627실, 2021년 1만7182실로 정점을 찍은 후 지난해 8215실로 급감했다.

생숙은 현행법상 엄연히 숙박업 시설에 해당되기 때문에 반드시 영업신고를 하고 숙박업 용도로 사용해야 한다. 주거용으로 사용할 수 없다. 하지만 이후 적법한 절차에 의한 용도변경 없이 사실상 주거용으로 사용하는 편법이 속출하면서 논란이 일었다. 이에 국토부는 2021년 10월 '오피스텔 건축 기준'을 개정해 기존의 생숙을 주거용 오피스텔로 용도변경해 실거주할 수 있도록 2년간 유예기간을 주기로 하고 이후에 용도변경 없이 실거주할 경우 이행강제금 처분을 내리기로 했다.

이에 따라 올해 10월 14일부터는 주거용 오피스텔 용도변경 없이 생숙에서 실거주할 경우 매년 해당 생숙 시세의 10%에 해당하는 이행강제금을 내야 한다. 하지만 생숙과 오피스텔의 건축 기준은 복도 너비, 주차장 면적 등에서 많이 다르다. 특히 이미 건립된 생숙의 경우 오피스텔의 기준을 충족하는 게 쉽지 않다. 소방시설 등 안전 기준도 오피스텔이 생숙에 비해 더욱 까다로운 편이다.

특히 주차장 증설 문제는 가장 심각한 사안이다. 현재 운영 중이거나 건립 중인 대부분의 생숙은 오피스텔 기준에 맞는 주차장 대수를 확보하지 못하고 있다. 업계에서는 주차장 기준을 완화하는 방안이 마련되지 않을 경우 상당수 생숙이 용도변경을 하지 못할 것으로 보고 있다.

사정이 이렇다 보니 생숙을 처분하려는 수요는 많으나 사려는 사람이 없어 매물만 쌓이고 있다. '마피'(마이너스 프리미엄)도 적지 않다. 서울 강서구 '롯데캐슬 르웨스트' 전용면적 74㎡형은 최근 12억3480만원에 나왔다. 분양가(13억7200만원)보다 1억원 넘게 떨어졌다. 롯데캐슬 르웨스트는 2021년 8월 청약경쟁률 657대 1을 기록하며 주목을 받았던 곳이었다.

국토부는 지자체 의지에 따라 충분히 주차장 문제를 해결할 수 있을 것으로 보고 유예기간 연장이나 추가적인 규제 완화는 없다고 못 박았다. 국토부 관계자는 "주차장 기준은 지자체 조례를 통해 조정을 할 수 있도록 권한이 지자체에 위임돼 있다"며 "더 이상 추가적인 규제 완화 조치를 할 수 없다"고 말했다. 앞서 국토부는 용도변경 유예기간 동안 발코니 철거 면제, 다른 용도와 복합건축 시 전용 출입구 별도 설치, 전용면적 85㎡ 초과 시 바닥난방 설치 금지 조건을 면제해 준 바 있다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)도 "생숙은 애초부터 숙박용으로 지어진 것"이라며 "생숙의 오피스텔 용도변경을 위한 지속적인 규제 완화 조치는 적절하지 않다"고 말했다.