기업이 20년 이상 운영하는 임대주택 나온다…임대료 규제 등 완화

서민·중산층·미래세대 주거안정을 위한 임대주택 공급방안
리츠 등에 임대료 규제·세제 완화 및 부지 공급·금융지원
노후청사 복합개발 과정 개선…도심지 임대주택 공급 촉진

박상우 국토교통부 장관이 28일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의에서 발언하고 있다./박성일 기자

정부가 리츠(부동산투자회사) 등 법인이 단지별 100가구 이상, 20년 넘게 장기간 운영할 수 있는 신유형 민간임대주택 모델을 제시했다. 원활한 도입을 위해 법인의 대규모 장기임대 운영을 어렵게 하는 과도한 임대료 규제 및 법인 중과세제를 완화한다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증 및 기금 출·융자 등 금융지원도 실시한다. 아울러 취득·재산세 감면 등 세제혜택과 부지공급 및 도시계획 완화 등 지원책 역시 반영한다.

또 기존에 추진 중이었지만 사업 동력이 부족했던 노후 공공청사 복합개발 제도를 개편한다. 수요자가 선호하는 도심지에 공공임대주택 공급을 앞당기기 위해서다. 특히 용도지역 변경 없이도 용적률을 최대 200%까지 끌어올려 국·공유부지의 활용도를 높이는 방안을 포함했다. 역세권이나 공영주차장을 활용할 수 있는 경우에는 주차장 기준을 대폭 낮춘다.

국토교통부는 28일 오전 서울정부청사에서 열린 경제관계장관회의에서 이러한 내용을 담은 '서민·중산층과 미레새대의 주거 안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안'을 발표했다고 밝혔다.

이번 공급 방안은 지난달 3일 관계부처 합동으로 발표한 '역동경제 로드맵'에 따른 후속 조치 성격으로 마련됐다.

우리나라 임대차 주택은 공공이 약 20%, 민간이 약 80%를 공급하고 있다. 특히 민간 부분은 과도한 임대료 규제, 세제 중과 등으로 인해 산업화되지 못하고 비등록 개인 다주택자 중심으로 형성돼 있는 실정이다. 이렇다 보니 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 양질의 임대주택 공급이 부족해지면서 전세가 상승 등 임대차시장 불안이 지속되고 있다.

이에 정부는 임차인들이 원하는 곳에서 적정 수준의 주거 비용으로 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 임대주택 패러다임 전환 대책을 마련했다는 설명이다. 특히 법인이 대규모(단지별 100가구 이상), 장기간(20년 이상) 임대주택을 공급할 수 있도록 합리적 수준의 규제 완화와 공적 지원을 적용한 새로운 민간임대주택 사업 모델을 발굴했다고 부연했다.

우선 법인의 대규모 장기임대 운영을 어렵게 하는 △초기임대료 규제 △의무임대기간 중 계약갱신청구권 사용 △임대료 상승률 5% 상한 및 소비자 물가지수(CP) 연동 △임차인대표회의 협의 의무 △임차인 변경시에도 5% 상한 적용 등 과도한 임대료 규제를 완화한다. 또 △취득세 중과 △종합부동산세 합산 △법인세 추가 과세 등 법인 중과세제 기준을 낮춘다.

아울러 △PF 보증 및 기금융자 등 금융지원 △취득·재산세 감면 등 세제혜택 △부지공급 및 도시계획 완화 등 지원책도 균형있게 반영했다는 게 정부 설명이다.

임대주택 모델도 기업이 각자 목표와 여건에 적합한 사업 모델을 선택할 수 있도록 자율형·준자율형·지원형 등으로 다양화한다. 사업모델별 공적 의무와 인센티브도 균형적으로 차등화한다.

또 임대 사업자가 희망할 경우 임대주택에 청년·신혼부부·고령자 등을 위한 다양한 맞춤형 특화 서비스를 결합할 수 있다.

장기투자에 적합한 보험사 참여를 위한 제도적 기반도 제공한다. 적절한 시기에 사업자 변경을 통해 수익을 실현할 수 있도록 포괄양수도 역시 허용한다. 임차인과 수익을 공유할 수 있도록 공모 임대리츠에 임차인 우신 참여 역시 가능케 한다.

신유형 장기민간임대주택이 도입되면 임차인은 목돈 마련 부담 없이 양질의 주택에 기주할 수 있는 새로운 주거선택권을 제공받게 될 것으로 국토부는 보고 있다.

이들이 다양한 주거서비스를 누리면서 신속·체계적인 하자보수 서비스를 받고, 원하는 기간 만큼 안전하게 거주할 수 있게 되면서 주거안정성 역시 강화될 전망이다.

노후 공공청사 활용한 임대주택 복합개발 사례. 왼쪽부터 서울 영등포 '나라키움', 경기 '부천상동행복주택', 부산 '부산온타워'./국토교통부

노후 공공청사 복합개발을 통한 임대주택 공급도 활성화한다. 이 방식은 기존에도 추진 중이었으나, 한국토지주택공사(LH)나 한국자산관리공사(KAMCO)를 중심으로 사업 대상지를 직접 발굴하거나 지방자치단체 등 정부 기관과 개별적으로 협의를 진행하면서 추진 동력이 부족했다는 평가를 받는다.

이에 국토부는 기획재정부와 행정안전부, 지자체, 그리고 사업시행자 등이 직접 참여하는 '공공시설 복합개발 추진 협의회(가칭)'를 출범할 예정이다. 30년 이상 노후화된 공공청사나 폐교 예정 학교부지 등에 대해 임대주택 등과의 복합개발 검토를 의무화해 추진 과정을 체계화하기 위해서다.

또 복합개발 대상 부지를 지난 2일 시행된 '국토계획법'상의 입체복합구역으로 지정한다. 용도지역 변경 없이도 용적률을 최대 200%까지 완화해 국·공유부지의 활용도를 높이는 게 골자다. 역세권이나 공영주차장을 활용할 수 있는 경우에는 주차장 기준을 대폭 완화한다.

이번 복합개발을 통해 공급되는 건설형 공공임대주택은 복합화하는 시설의 기능과 입지를 고려해 △영유아 양육가구 △문화예술인 △취업(창업) 준비청년 유형 등으로 특화할 수 있도록 허용한다. 이를 통해 도심지 주택을 필요로 하는 미래 세대에게 주택 공급을 집중한다.

박상우 국토부 장관은 "청년·신혼부부·고령자 등 다양한 수요자가 원하는 곳에 적정 수준의 임대료로 다양한 주거 서비스를 누리는 동시에, 이사나 전세사기 걱정 없이 안심하고 거주할 수 있는 양질의 임대주택을 충분히 공급할 수 있을 것으로 기대된다"며 "국회·관계부처와 긴밀히 협의해 법 개정·사업지 발굴 등 관련 후속 조치를 신속히 이행할 것"이라고 강조했다.