[부동산 인사이트]‘토허제’가 불 지핀 아파트 경매시장…주의할 점 많네

거래허가구역인 강남3구·용산구 아파트 경매 열기 '후끈'
경매 낙찰 아파트는 토허제 규제 안받아…실거주 의무 없어
실거주 의무를 피하려는 '꼼수 경매' 우려
전문가 "입찰 전 임장 및 권리분석은 필수"

서울 아파트 경매시장이 달아오르고 있지만 무턱대고 부동산 경매에 뛰어드는 건 위험하다는 게 전문가들의 조언이다. 서울 남산 N서울타워에서 바라본 서울 송파구 일대 아파트 밀집지역 모습. /연합뉴스

#. 서울 주요 지역 아파트 경매 열풍이 거세다. 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 전체 아파트가 토지거래허가구역(토허제)으로 묶이면서 투자 수요가 이들 지역 아파트 경매시장으로 대거 이동하고 있다. 이렇다 보니 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 치솟고, 감정가를 훨씬 웃도는 고가 낙찰 사례도 적잖게 나온다. 경매로 아파트를 낙찰받으면 토허제 족쇄에서 빗겨갈 수 있어서다

#. 서울시는 지난달 24일부터 강남3구와 용산구 소재 2200개 아파트 단지 40만 가구를 토허제로 재지정했다. 지정 기간은 오는 9월 30일까지다.
해당 지역에서는 6㎡(주거지역 기준) 이상 아파트를 살 때 구청장 허가를 받아야 하고, 아파트 매입을 위한 자금조달계획서 등도 제출해야 한다. 또 세대원 전원이 무주택자이거나 기존 주택을 1년 이내 처분해야만 한다. 아파트 취득일로부터 2년간 실거주 의무도 부여된다. 전세를 끼고 매수하는 '갭투자'가 불가능해진 것이다.

하지만 법원 경매로 낙찰받은 물건(부동산)은 이런 규제에서 비껴나 있다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따르면 경매로 낙찰받은 주택은 토허제 규정을 적용받지 않는다. 따라서 낙찰받은 아파트에 실거주하지 않아도 된다. 경매 낙찰자는 매각 대금을 전액 납부한 뒤 곧바로 전세나 월세를 놓을 수 있다는 얘기다. 처음부터 전세를 끼고 매각 대금을 치를 순 없지만, 자금력을 갖춘 수요자에게는 매력적인 대안 투자처라는 게 전문가들의 의견이다.

#. 아파트 경매시장이 달아오르자 토허제 규제(실거주 의무)를 피하려는 '꼼수 거래'가 늘어날 수 있다. 대표적인 게 고의로 임의경매((채무자가 빌린 돈을 갚지 못할 경우 채권자가 법원에 "이 부동산을 경매로 처분해 달라"고 신청해 채권을 회수하는 절차) 사유를 만든 후 매수 희망자가 직접 낙찰받는 방법이다. 매수자가 매도인에게 돈을 못받은 것처럼 꾸며 담보가등기 골격을 갖춘 뒤 경매로 넘기는 방식이다. 경매업계 관계자는 "이런 경우 제3자가 낙찰받지 못하도록 청구 금액을 실제 부동산 가격보다 높게 설정하는 방식을 주로 취한다"고 말했다.

#. 서울 주요 지역을 중심으로 아파트 경매시장이 달아오르고 있지만 무턱대고 경매에 뛰어드는 건 위험하다.

부동산 경매는 '권리 분석→현장 조사(임장)→입찰서 제출→낙찰→잔금 지급 및 소유권 이전→명도(기존 세입자 퇴거)' 등의 순서로 진행된다.

먼저 입찰 전 구체적인 자금 조달 계획을 꼼꼼히 세워야 한다. 경매에 참여할 때 보통 최저 입찰가의 10%를 입찰보증금으로 낸다. 입찰보증금만 있으면 경매에 참여할 수 있다고 생각하기 쉽다. 하지만 낙찰자로 선정되면 약 한 달 내에 잔금을 치러야 한다. 만약 잔금을 내지 못하면 입찰보증금을 돌려받지 못한다. 실제로 재경매에 나오는 상당수 매물의 경우 기간 내 잔금을 납부하지 못했기 때문이라는 게 전문가들의 설명이다. 부동산 경매 역시 일반 주택과 마찬가지로 대출 규제가 동일하게 적용된다는 점도 유의해야 한다.

권리 분석은 등기부에 설정된 근저당권이나 전세권, 가압류, 압류 등의 소멸과 임차인의 보증금 인수 여부를 확인하는 절차다. 이를 통해 실제 비용 부담액과 투자 수익 등을 계산할 수 있다. 특히 시세와 비교해 지나치게 감정가가 낮게 나온 경우 권리상의 문제가 있는 물건일 가능성이 크기 때문에 꼼꼼하게 따져보는 게 좋다.

#. 입찰 전 현장 답사(임장)도 필수다. 우선 매각물건명세서에 적힌 내용이 실제와 맞는지 확인해야 한다. 아파트의 노후도나 임차인 현황, 관리비 체납 여부 등도 따져봐야 한다. 경매 물건이 있는 곳의 부동산 공인중개사무소를 방문해 주변 시세, 교통 여건, 교육 환경, 해당 지역의 개발 호재·악재 등을 미리 파악하는 건 기본이다.

입찰 과정에서 발생할 수 있는 사소한 실수도 주의해야 한다. 입찰표를 잘못 기재하거나 입찰 가격에 '0'을 하나 더 써 원하는 가격보다 열 배 높은 가격에 낙찰받는 사고가 종종 발생하기 때문이다. 이 경우 입찰보증금(경매 시작가의 10%)을 포기하면서 잔금을 미납하는 방식으로 경매를 포기할 수밖에 없다.

감정가를 너무 맹신하는 것도 삼가야 한다. 감정 당시 시장 분위기와 입찰 시점 간 시간 격차 때문이다. 경매 감정가는 통상적으로 약 6개월에서 1년 전 시세를 기준으로 결정된다. 감정가를 기준으로 입찰가를 얼마로 정할 지 고민하지 말고 현장조사를 통해 현재 시세와 미래 가치를 동시에 시세 파악을 하는 것이 중요하다.