[칼럼] 주택시장 불안 잠재울 실효 대책 나와야!

장용동 한국주거복지포럼 상임대표

미국 금리 인하만 쳐다보던 글로벌 자산시장이 트럼프 약진과 바이든의 퇴진이라는 거대한 정치 변수로 이른바 '트럼프 트레이드'에 빠져들고 있다. 순항을 거듭하던 반도체 등 빅테크 주식을 비롯해 통신, 경기 소비 관련 주식 등이 대거 상위권에서 밀려나고 에너지와 부동산 관련 주식이 단숨에 최고의 자리에 등극한 미(美) 증시의 뒤바뀜이 이를 말해준다. 그야말로 변화무쌍한 폭풍 속에 향후 미국의 정치 지형과 트럼프의 정책 및 파장을 읽어내는 데 세계의 이목이 쏠리고 있다.

이미 국내 주택시장은 금리 인하 시점과 무관하게 정중동(靜中動)에서 탈출, 동중동(動中動)의 강세장으로 급변하고 있다. 특히 집값 상습불안 지역인 서울의 경우 17주째 상승세가 이어지면서 한여름 비수기에도 오름폭이 더욱 커지는 양상이다. 한국부동산원에 따르면 지난주 서울지역의 매매가격은 전주의 0.24%에서 0.28%, 수도권은 0.12%에서 0.13%로 각각 상승폭이 커졌다. 지속적인 전세가 상승 여파가 매매가를 밀어올리는 본격 추세 상승 장세가 시작된 것으로 분석된다. 가을 성수기 불안을 이미 예고하고 있는 것이다.

이렇게 되면 과거 경험상 매매시장의 움직임은 갈수록 가속화되고 가격 뜀박질이 커지는 게 생리다. 더구나 이번 불안은 주택건설 원가 상승에 기인한 것인데다 고금리가 불러온 공급시스템의 붕괴에 따른 것이어서 이를 잠재울 대책이 마땅치 않다. 향후 대혼란을 수습할 공급에 초점이 맞추어지면서 주택정책이 목표를 상실하고 주거정책은 후퇴할 가능성마저 없지 않다.

이러한 상황을 인식, 정부 역시 선대책 마련을 서둘고 있는 것으로 알려지고 있다. 하지만 시장에서의 긴장감이 전혀 감지되지 않는 분위기다. 말 잔치에 끝날 것이라는 불신 탓이다. 최근 들어서도 부동산 관련 정부 부처의 공동 대응 방침이 발표되었으나 이와 무관하게 가격은 뛰고 입질이 강화되는 등 시장은 되레 활황세다. 실제 한번 오르기 시작하면 정책이 제대로 먹히지 않고 시간이 걸린다는 것을 아는 이유다. 노무현 정부 시절의 8·31정책에서 보듯이 집값 급등세를 잠재우기 위해서는 시장의 기대치를 뛰어넘는 과감한 규제와 통제 등의 강공책과 후속적으로 공급 확대 대안이 패키지로 마련되어야 가능하다.

다음 달 발표 대책이 효과를 거두기 위해서는 우선 교체 수요를 포함한 가수요를 줄이고 주택시장에 새로 진입하는 신수요에 폭넓은 수혜를 주는 방향으로 보유와 공급 절차를 재정비해야 한다. 여기에는 금융 및 세제, 공급규칙 등에 대한 손질이 절대 필요하다.

아울러 자금조달계획, 출처조사 등도 가수요 여부에 따라 규제가 가해지는 한시적 조치도 뒤따라야 효과를 거둘 것으로 보인다. 민간 시장의 이상 과열의 피해가 취약계층의 어려움으로 이어지는 점을 감안하면 정부의 시장개입은 필수다. 또 투자는 인정하되 투기는 불인정하는 질서 있는 소유와 공급이 이뤄져야 한다.

무엇보다도 근원적으로는 붕괴된 공급시스템의 복구다. 이번 상승의 원점도 예외 없이 서울 동남권을 중심으로 매물이 빠르게 소진되고 신고가 경신이 나오면서 서울 전역과 수도권으로 확산하는 전형적인 상승패턴을 보이고 있다. 도심 공급을 확대하는 게 중요한데 이를 위해서는 공사비 시비에 휘말린 재건축 등 정비사업의 활성화가 필요하다. 이를 조합과 시공사에 맡겨서는 대안이 없다. 기부채납의 한시적 축소 내지는 밀도규제완화, 임대 비중 축소 등으로 공공에서 우선 풀어야 한다.

반면 정부는 분양가 거품 방지와 소비자 보호를 위해 표준건축비를 세분화, 품질 등급제와 원가 기준 마련을 검토하는 게 바람직하다고 본다. 주택도 품질, 등급에 따라 성능과 가격이 매겨지는 게 맞다. 사생아처럼 탄생한 3기 신도시 역시 노인 및 돌봄 시설 등을 단지에 배치하는 등 초고령화 및 1인 가구 시대에 대비한 새로운 주거단지로 계획, 향후 주택수요변화에 대응해야 할 것이다.

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장용동 한국주거복지포럼 상임대표