“공사비 합리화” vs “집값 안정 보루”…국토부, ‘분상제’ 적정성 따져본다

주택 사업자 "분상제 공사비 못 맞춰"…합리화 요구 잇달아
공사비 고공행진에 분상제 단지 쏠림현상 심화
국토부 "인위적으로 공사비 올릴 생각 추호도 없어"

서울 남산에서 바라본 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

국토교통부가 분양가 상한제(이하 분상제) 현실화 관련 연구용역을 진행하기로 해 제도 개편 여부가 주목된다.

15일 업계에 따르면 국토부는 조만간 '분양가 상한제 관리체계 개선 연구용역'을 발주할 계획이다.

국토부는 연구용역 발주에 앞서 사전규격 공고를 통해 "분양가 상한제 주택에 적용되는 기본형 건축비가 주택 건설 관련 기준 등을 현실성 있게 반영할 수 있도록 제도 전반의 개선 방안을 마련하겠다"고 설명했다.

이는 분상제 적용 아파트 분양가를 심의에 따른 분양 가격 이하로만 정할 수 있도록 제한하는 내용을 담고 있다.

현재 분상제는 서울 강남 3구(강남·송파·서초구)와 용산에 조성되는 공동주택과 공공택지에 조성된 공동주택에 적용되고 있다.

국토부는 최근 변화된 주택공급 여건을 고려한 제도 운용과 분양가 데이터베이스(DB) 관리 강화가 필요한 상황이라는 입장이다. 이에 연구용역을 통해 분상제 실적과 영향을 분석한다는 계획이다.

분상제 적용 여부에 따른 분양가를 비교하고 재건축·재개발·공공택지 등 사업유형별 분양가를 분석하는 방안이 담길 것으로 보인다. 특히 분양가 구성 항목인 기본형 건축비와 택지비, 건축·택지 가산비의 적정성을 검토할 전망이다.

최근 공공택지를 분양받은 민간 사업자를 중심으로 분상제 적용 방식을 합리화해 달라는 불만이 지속 제기된 데 따른 것이다. 분상제 책정 기준은 정부가 6개월마다 재산정해 발표하는 '기본형 건축비'다.

16∼25층 이하, 전용면적 60∼85㎡형 지상층 기준 기본형 건축비는 2020년 3월 3.3㎡당 541만8600만원에서 지난 3월 672만5400만원으로 4년 새 24.11% 올랐다. 하지만 같은 기간 건설공사비지수는 118.47에서 154.09로 30.06% 상승했다.

이렇다 보니 수도권 공공택지에서 사업을 포기하는 시행사가 속출하는 실정이다. 경기 파주운정 3·4블록(950가구)은 사전청약까지 마쳤지만, 시행사가 분양가 상한제에 맞춰 시공하겠다는 건설사를 찾지 못해 사업을 포기했다.

하지만 6월 말 기준 서울 민간 아파트 평균 분양가가 3.3㎡당 4000만원을 돌파하면서 기본형 건축비 등 분상제 구성 항목 조정에 따른 서민 주거 안정 불안 우려도 제기된다.

특히 서울 분상제 단지에 대한 청약 열기가 과열되면서 고분양가를 막기 위해 도입된 제도가 오히려 투기를 부추기는 것 아니냐는 지적도 나온다.

이렇다 보니 국토부는 상한제 구성 항목 조정에 신중한 입장을 보이고 있다. 매년 3월과 9월 기본형 건축비를 정기 고시하는 계획에는 변함이 없고, 공사비를 인위적으로 올릴 생각은 절대 없다는 게 국토부 주장이다.

그러면서 실거주 의무가 적용되는 분양가 상한제 단지를 점검하는 과정에서 데이터베이스를 체계화할 필요성이 확인돼 연구용역을 진행하는 것이라고 부연했다.