[집파보기] 고삐 풀린 일반분양가…집값 상승 부추긴다

<집값 부추기는 고분양가>
재건축·재개발 단지서 공사비 상승 일반분양가에 더 전가
조합원 분양가와 가격 격차 2배↑…"정확한 검증단계 필요"

공사비 급등으로 재건축·재개발 단지의 일반분양가가 천정부지로 치솟고 있다. 일부 단지에선 주변 시세보다 분양가가 훨씬 높게 책정되는 경우도 많다.

재건축·재개발 단지에서 조합이 공사비 상승을 명분으로 일반분양가를 주변 시세보다 지나치게 높게 책정하는 사례가 빈번해지고 있다. 공사비 급등에 조합원들의 추가 분담금이 계속 오르자 부담을 일반분양 계약자들에게 전가하기 위한 조치다. 천정부지로 치솟는 분양가에 "지금이 제일 싸다"는 인식까지 팽배해지면서 주변 집값을 자극해 주택시장 불안도 초래하고 있다.

7일 정비업계에 따르면 통상 재건축·재개발 단지 조합원의 분양가는 일반분양가의 70~80% 수준에서 책정되지만 최근 격차가 더 벌어지고 있다. 공사비 인상 부담을 일반분양가에 더 떠안기거나 분양가 상한제 구역의 경우 교묘히 법망을 피해 일반분양가 상승을 부추기고 있는 것이다.

지난달 시공사 현대건설과 공사비 인상에 합의한 서울 서대문구 홍제3구역의 경우 일반분양가 인상폭이 조합원 분양가의 두 배에 달했다. 조합이 2020년 현대건설과 맺은 3.3㎡당 공사비 512만원을 784만원으로 53%를 인상했는데, 부담을 일반 분양계약자에게 더 지운 셈이다.

홍제3구역 재건축 조합이 최근 조합원들에게 공개한 내역 추정치에 따르면 조합원 분양가는 3.3㎡당 평균 2300만원에서 2800만원대로 22% 올랐고, 일반분양가는 3.3㎡당 평균 3000만원에서 4250만원대로 무려 42% 인상됐다.

분양가 격차도 더 커졌다. 공사비 인상 전 일반분양가의 75% 수준이던 조합원 분양가는 인상 후 65.9% 수준이 됐다. 국민평형인 전용 84㎡형의 일반분양가 추정치는 현재 14억8028만원으로 15억원을 돌파할 기세다. 일각에서는 "분양가 상한제 적용 단지가 아니라는 점을 약용한 사례"라는 지적이 일고 있다.

분양가 상한제 지역에선 '꼼수' 분양가 책정으로 조합원의 분담금 부담을 낮추고 있다. 공사비 3.3㎡당 1300만원으로 정비사업 단지 역대 최고가를 찍은 서포구 잠원동 신반포22차의 경우 일반분양가가 3.3㎡당 최소 8500만원대로 예상되고 있다. 이 단지는 지난 1월 분양한 인근 '메이플자이'(3.3㎡당 6750만원)는 물론이고 반포 대장주인 '래미안 월베일리'(3.3㎡당 5653만원)보다 일반분양가가 훨씬 비싸지만, 일반분양 물량이 30가구 미만인 28가구여서 분양가 상한제 규제를 받지 않는다. 이 단지의 조합원 분양가는 3.3㎡당 평균 5500만원으로 알려졌다.

일반분양 일정을 계속해서 지연시키며 결국 분양가를 높인 사례도 있다.

경기 광명시 '트리우스 광명'(광명2구역 재개발 아파트)은 지난해 분양 일정을 계속 미루면서 결국 일반분양가를 3.3㎡당 평균 3269만9610만원으로 1000만원 이상 끌어올렸다. 이로써 전용 84㎡형 일반분양가(10억4780만~11억8600만원)는 조합원 분양가(4억6300만원)보다 두 배 이상 비싸졌다. 전용 36㎡형의 경우 일반분양가가 4억3300만원으로 높게 책정되면서 미분양이 나기도 했다.

전문가들은 조합·시공사 모두 스스로 분양가를 낮추기 위해 자정노력을 한다는 것은 이상향에 가깝다면서 결국 정확한 검증 단계의 필요성을 제기했다.

김호철 단국대 도시계획부동산학부 교수는 "공사비 때문에 시공사와 갈등을 빚으며 사업이 지연되면 결국 조합원들에게 손해가 더 크게 돌아간다는 인식 전환이 필요하다"면서 "분양가 상승은 주변 집값을 자극할 수 있는 만큼 정부와 지자체는 대출 이자와 인건비 등 주택 가격을 결정짓는 근본적인 요소들을 꼼꼼하게 들여다보는 검증 시스템을 구축할 필요가 있다"고 말했다.