치솟는 공사비에… 여의도에 ‘신탁 방식’ 재건축 열풍

여의도 재건축 추진 단지 16곳 중 7곳 신탁 방식 선택
공사비 급증에 조합·시공사 갈등 고조가 원인
신탁사 통해 사업 연기·피해 줄일 계획
높은 수수료 '하향 조정'도 한몫

서울 재건축 '핫플레이스'로 꼽히는 여의도 일대에서 신탁 방식의 재건축을 추진하는 아파트 단지들이 늘고 있다. 최근 건설자재 및 인건비 인상에 따른 조합과 시공사 간 공사비 증액 갈등으로 정비사업 진행에 어려움을 겪는 사례가 빈번해지자 전문가(부동산 신탁회사)에게 협상을 맡기자는 분위기가 형성됐기 때문으로 풀이된다. 전문성을 갖춘 신탁사를 통해 불필요한 분쟁을 최소화하고 속도감 있게 사업을 추진하겠다는 의도라는 분석이다.

14일 서울시 정비사업 정보몽땅에 따르면 현재 여의도 일대에는 16개 단지가 재건축 사업을 추진하고 있다. 이 중 △광장(3~11동) △공작 △삼익 △수정 △시범 △은하 △한양 등 7개 단지는 신탁 방식을 통해 재건축 사업을 진행키로 결정했다.

단지별로는 시범·광장·수정아파트는 한국자산신탁이, 한양·공작 아파트는 KB부동산신탁이 사업 시행을 맡았다. 또 삼익아파트는 한국토지신탁을, 은하 아파트는 하나자사신탁을 예비 시행자로 선정했다.

서울 여의도 '광장 아파트' 전경./전원준 기자

여의도에서 신탁 방식 재건축 사업이 활발해진 데는 공사비 증액 문제가 자리하고 있다. 시공사의 공사비 인상 요구로 조합이 난항을 겪는 사태를 막기 위한 조치라는 것이다. 정비업계 관계자는 "자잿값이 급등하고 고금리 기조가 이어지면서 조합과 건설사 간 공사비 갈등이 불거지면 그만큼 사업 지연은 불가피하다"며 "신탁 방식은 신탁사가 직접 자금 조달을 책임지기 때문에 초기에 사업비를 확보하기 유리하고 시공사와 협상도 더 수월하게 진행할 수 있다고 재건축 단지 조합들이 판단한 것 같다"고 말했다.

또 신탁 방식의 최대 단점으로 꼽히던 높은 수수료가 다소 조정됐다는 점도 영향을 미친 것으로 보인다. 신탁사가 조합에서 받는 수수료는 한때 총 분양수익의 2~4% 수준이었으나 현재는 1~2% 선으로 떨어진 것으로 알려졌다.

이런 가운데 아직까지 사업 방식을 확정하지 못한 여의도 재건축 추진 단지들이 남아 있어 시장의 관심이 쏠리고 있다. 여의도 장미·화랑·진주·초원아파트 등 4곳이다.

익명을 원한 한 여의도 재건축 조합 관계자는 "과거에는 조합원들 사이에서 높은 수익성을 기대할 수 있는 조합 방식의 재건축이 인기였지만 최근 공사비 급증으로 공사가 연기되거나 중단되는 현장이 늘고 있는 만큼 신탁 방식을 택하자는 목소리가 커지고 있다"고 설명했다.

송승현 도시와경제 대표는 "지금처럼 공사비가 급증하는 상황에서 신탁 방식은 사업 연기·중단 리스크를 줄일 수 있는 좋은 방안"이라면서도 "다만 여의도 등 사업 규모가 큰 일부 단지에선 1~2%대의 신탁 수수료도 조합원들에게 큰 부담이 될 수 있는 만큼 신중하게 사업 방식을 선택할 필요가 있다"고 말했다.