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지분형 모기지는 주택구입을 할 때, 본인이 보유한 자금과 주택담보대출 외 한국주택금융공사(주금공)의 지분투자가 포함된다는 것이다. 즉 내가 구매할 주택의 일정 지분을 담보로 주금공의 투자를 받아 집을 저렴하게 살 수 있다는 의미다.
지분형 모기지를 활용할 경우 구매자는 주택 지분을 100% 소유할 수 없지만, 투자받은 지분만큼 구매 가격이 떨어진다는 점에서 대출 등 비용 부담을 줄일 수 있다. 추후 자금 여유가 생기면 보유지분의 확대도 가능하다.
대출이 축소될 수 있다는 점에서 정부의 가계대출 관리가 현재보다 수월해진다.
문제는 구매자가 이를 받아들일 수 있는가 하는 점이다. 지분형 모기지를 이용할 경우, 집 명의는 주금공과 공동명의가 된다. 특히 주택을 처분할 경우, 지분에 따라 이익을 공유해야 한다. 우리나라는 주택 구매를 부동산 투자로 보는 시각이 우세하다는 점에서 지분형 모기지론의 활용도는 떨어질 수 있다.
또한 주금공의 보유 지분에 따라 주택 구매자는 사용료를 지급해야 한다. 내 집을 사고도 월세처럼 사용료를 내야 한다는 점에 대한 거부감이 클 수밖에 없다.
주금공의 재원 마련도 부담이다. 이에 금융당국은 지분형 모기지가 성공적으로 자리 잡은 후, 민간투자자 참여를 검토하는 것으로 전해졌다. 여기서도 우려가 나온다. 민간투자자는 수익성이 무엇보다 중요한 만큼 사용료를 책정할 때 구매자의 부담을 키울 수 있기 때문이다.
금융당국이 지분형 모기지 도입 과정에서 실수요자의 의견을 충분히 듣겠다는 입장이다. 무주택자·청년 등을 대상으로 간담회를 진행, 지분형 모기지론에 대한 개선점 등 의견과 수요를 파악할 것으로 보인다.
결국 중요한 것은 사용료, 이익 공유 비율 등에서 주택 구매자가 동의할 수 있는 정교하게 상품 구조를 짜는 것이다. 구매자들이 구입한 주택에 대한 일정 지분을 포기하는 대신, 비용 절감 효과를 충분히 느낄 수 있어야 한다.
집값 상승에 기댄 주담대 중심의 주택금융은 빚쟁이 양성과 집값 거품 등의 사회적 문제를 일으켜 왔다. 금융당국이 내세운 지분형 모기지가 새로운 주택금융의 대안으로 안착하기 위해서는 빈틈을 최소화한 상품의 출시가 필수다. 새로운 아이디어를 시장에 제시한 만큼, 꼼꼼한 준비로 실수요자의 부담을 줄일 수 있는 상품을 내놓길 기대한다.
