‘줍줍’·‘토허제’도 바뀌는데…‘분상제’ 개편 여부에 쏠린 눈

국토부, 무순위 청약 제도 개편…무주택 등 실수요 중심
서울시, 잠실·삼성·대치·청담동 일대 토지거래허가구역 해제
분상제 개편 여론도 확산…"'로또 청약'·공급 차질 야기"
국토부 "용역 결과 따라 결정"

서울의 한 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

정부와 서울시가 각각 무순위 청약 제도를 개편하고, 토지거래허가구역을 해제했다. 고강도의 대출 규제 및 탄핵 정국에 따른 부동산 시장 불안이 확산한 데 따라 일부 무순위 청약 단지에서 과열 현상이 벌어지는 것을 막고, 급감한 아파트 거래량을 반등시키기 위한 조치로 해석된다. 이렇다 보니 강남3구(강남·서초·송파구) 등 일부 단지에서 '로또 청약'이 이뤄지고, 한정된 공사비로 인해 원활한 주택 공급에 차질을 야기하는 분양가상한제(이하 분상제)를 개편해야 한다는 목소리에도 힘이 실리고 있다.

12일 업계에 따르면 서울시는 이날 제2차 도시계획위원회를 열고 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 국제교류복합지구 인근 아파트에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제했다. 오세훈 시장이 지난달 14일 서울시청 대회의실에서 열린 '규제 풀어 민생 살리기 대토론회'에서 토지거래허가구역 해제를 적극 검토하겠다고 밝힌 데 따른 것이다. 토지거래허가구역은 부동산 폭등을 막기 위해 국토부나 서울시 등 지방자치단체장이 설정하는 구역이다. 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 하고, 직접 거주 혹은 운영 목적이 아니면 매수할 수 없다. 임대를 놓거나 전세를 끼고 집을 매수하는 이른바 '갭투자'도 불가능하다.

국토교통부도 전날 무순위 청약 제도 기준을 무주택자 등 실수요자들 중심으로 개편한다고 밝혔다. 거주지에 상관없이 유주택자도 청약 가능한 수억원의 시세 차익이 기대되는 일부 단지에 적게는 수십만명에서 많게는 수백만명이 몰리는 등 과열 현상이 벌어져서다.2 023년 2월 당시 지속되는 청약 시장 침체로 인해 무순위 청약 요건을 완화했다가 약 2년 만에 다시 강화하는 것이다. 국토부는 올해 상반기 중 주택공급 규칙 개정을 거쳐 개편된 무순위 청약 제도를 시행할 계획이다.

업계에선 정부와 서울시가 부동산 시장 내 관망세가 짙어진 데 따른 부작용을 해소하겠다는 의지를 드러낸 것으로 평가하고 있다.

이에 분상제 개편 여부에도 관심이 쏠린다. 분상제는 주택법 57조에 따라 아파트 등 공동주택을 공급할 때 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 판매할 수 있게 하는 제도다. 현재 서울 강남3구와 용산구, 공공택지에 조성되는 공동주택이 적용 대상이다. 당초 주택시장 안정을 위해 도입됐지만 되레 청약 과열을 부추기고, 적정 공사비 책정을 가로막아 신규 주택 공급을 늦춘다는 지적을 받고 있다.

실제 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 지난해 서울 1순위 청약자 60만4481명 중 71%에 달하는 42만8416명이 강남3구 아파트 청약에 쏠린 것으로 조사됐다. 평균 청약 경쟁률은 289대 1로, 같은 기간 서울 전체(102대 1)보다 3배 가까이 높았다. 분상제 적용을 받아 적게는 수억원에서 많게는 십수억원의 시세차익을 기대할 수 있다 보니 전반적인 청약 시장 침체 분위기에도 청약자가 몰린 것이다. 올해 첫 강남권 분양 단지로, 약 5억원의 시세차익을 기대할 수 있는 서초구 '래미안 원페를라'(방배6구역 재건축) 아파트도 268가구에 대한 1순위 청약에서 4만635명을 받아 평균 151.6대 1의 경쟁륭를 기록했다.

청약 과열뿐 아니라 주택 공급이 지연되는 문제도 발생했다. 분양만 하면 적지 않은 청약자가 몰리다 보니, 강남권 분양 단지들은 최대한 공급 일정을 늦추기 일쑤였다. 이 같은 경우 재건축·재개발 조합과 건설사가 시공에 들어간 비용을 충분히 반영해 분양가를 책정할 수 있기 때문이다. 작년 하반기 강남3구에서 공급을 예고한 아파트는 약 1만5000가구였는데, 이는 전년 동기(1294가구) 대비 10배 이상 많은 수치였다. 조합과 시공사가 최대한 분양가를 높게 책정하기 위해 잇달아 '밀어내기 분양'을 시도한 영향이란 게 업계 시각이었다.

반대로 강남3구 외 수도권 공공택지에선 시공사들이 적정 공사비 책정을 요구하며 사업을 포기하는 사례가 잇따랐다. 가뜩이나 고물가·고금리 여파로 공사비가 치솟고 자금 조달 여건이 어려운 상황인데, 분상제로 인해 사업성 확보가 어렵다는 주장이다. 이에 한국토지주택공사(LH)가 진행하는 공공택지 입찰이 줄유찰되고, 과거 맺은 공공택지 매입 계약을 해지하는 시행사 및 시공사도 적지 않았다.

이에 국토부도 작년 7월 '분상제 관리체계 개선 연구용역'을 발주한 바 있다. 분상제 지역 내 아파트 공급가를 책정할 때 적용되는 기본형 건축비 구성 요소인 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비 등의 적정성을 따지는 등 관련 부작용을 해소하기 위함이다. 국토부 관계자는 "분상제 개편을 위한 연구용역 진행 과정을 내부적으로 검토한 후에 연장 혹은 개편 여부를 결정지을 것"이라고 설명했다.

조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 "주택 실수요자들이 시세보다 저렴하게 '내집 마련'을 할 수 있도록 도입된 분상제가 주택 공급을 오히려 가로막고 있는 상황"이라며 "개발업자와 정책 수혜 계층에게 돌아가는 이익과 손실을 충분히 분산해줄 수 있는 기준이 마련돼야 한다"고 제언했다.