‘저금리의 힘’ 임대 부진 속 뛰는 오피스 값

대형 오피스, 국고채보다 상대적 수익률 높고 안정적인 투자 상품
연기금, 보험사 등 기관투자가 매수 나서 임대시장 약세에도 가격 상승

서울 등 주요 지역 오피스(사무실)가 높은 공실률에도 불구하고 값은 오히려 뛰고 있다.

이는 저금리기조로 투자처를 헤매는 연기금·보험사 등 기관투자가가 매매 수요자로 적극 나서고 있기 때문이다. 오피스는 임대 부진 속에도 국고채보다 상대적으로 수익률이 높고 안정적인 장점이 있다.

14일 부동산 업계에 따르면 서울 시내 오피스 공실률은 2011년 8%에서 지난해 14%, 올해 16%까지 올라갈 것으로 예상된다. 이 같은 오피스 임대시장의 침체는 경기 부진에 따른 수요 감소와 공공기관 지방 이전으로 공실면적이 쌓이고 있기 때문이다.

상암 DMC지역 오피스 전문중개업자는 “벤처기업들이 떠난 사무실에 새 임차인을 찾기 쉽지 않아졌다”며 “오피스 임대시장도 명동·역삼동 등 일부 지역 위주로 거래가 이뤄진다”고 말했다.

빈 사무실은 지속적으로 늘어나는 반면 사무실 가격은 정반대의 모습을 보이고 있다. 하나금융경영연구소의 국내 오피스매매가격 지수에 따르면 2009년 250에서 소폭으로 상승세를 보이던 매매가격 지수는 2013년 280에서 작년 340까지 급등했다.

이는 오피스 매매에 기관투자가가 적극 나선 영향으로 풀이된다. 실제 매매수요가 늘어난 2013년에서 작년까지 부동산펀드 설정액은 약 20조원에서 약 25조원으로 25%가 증가했다.

국내 오피스 시장은 대형 오피스가 밀집한 서울 지역을 중심으로 형성돼 있다. 권역별로 명동 등 도심·강남·여의도·분당·서울 기타권으로 구분한다. 이중 도심·강남·여의도 지역에 전체의 80%가 몰려있다.

기관투자가의 투자대상이 되는 오피스는 이중 한정돼 있다. 중대형으로 연면적 1만6500㎡(약 5000평)이상이 대상이며, 특히 프라임 및 A등급 이상으로 분류되는 건물 연수 10년 이하의 3만3000㎡ 이상의 대형 오피스가 중심이라 수요가 늘면 상품의 희소성도 쉽게 높아진다.

김은기 NH투자증권 대체투자담당 연구원은 “오피스 임대시장 부진이 계속되더라도 오피스 매매가격 상승 추세는 지속될 전망”이라며 “저금리 저성장 기조의 장기화로 인해 연기금·보험사 등 기관들은 수익률 제고를 위해 국고채보다 수익률이 높은 대형 오피스를 매수하는 전략을 취하고 있다”고 진단했다.