법무법인 천고 한광일 변호사
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먼저 임차인이 주의해야 할 부분이다. 임차인은 우선 건물관리인이 집주인으로부터 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한을 수여받았는지 여부를 확인할 필요가 있다. 건물에 발생한 하자 등을 유지, 수선, 보수하고 세입자들로부터 월세를 수령하여 이를 집주인에게 전달해 주는 일 등이 통상적인 건물관리인의 권한 범위이며, 집주인 대신 임대차 계약을 체결하는 등의 법률행위를 하기 위해서는 집주인으로부터 별도의 권한을 수여 받아야 한다.
이를 위해서는 위임장 내용을 확인해 볼 필요가 있다. 다음으로 건물관리인의 권한 범위를 확인해 보아야 한다. 건물관리인이 월세 임대차계약을 전세 임대차계약으로 전환하거나 임대차보증금을 증액할 수 있기 위해서는 집주인으로부터 별도의 권한을 수여받아야 한다. 그런데 위임장에 건물관리인의 권한 범위까지 구체적으로 기재하지 않는 경우가 많으므로, 경우에 따라서는 건물관리인과 집주인 사이에 체결된 건물관리계약 내용까지 확인해 보아야 할 수도 있다.
그러나 이런 확인을 하기란 거래계의 현실에 비추어 볼 때 매우 어려운 일이다. 혹자는 임차인이 집주인에게 직접 연락을 해 보면 될 것 아닌가라는 의문을 품을 수 있고 필자 역시 소송 수행 중 당연히 이런 의문을 품었었다. 그러나 건물관리인이 작성하는 임대차계약서에는 집주인의 이름과 주소 정도만 기재되어 있고 연락처가 기재되어 있지 않는 경우가 많았으며, 여러 이해관계 때문에 임차인이 요청하더라도 건물관리인이 집주인의 연락처를 알려 주지 않는 어이없는 경우가 많았다.
집주인 역시 주의해야 할 부분이 있기는 마찬가지이다. 집주인은 보통 건물이 소재한 지역과 먼 곳에 거주하고 있고 일이 있을 때마다 건물을 방문하는 것이 쉽지 않으므로 업무의 편의를 위해 건물관리인을 두게 된다. 그리고 건물관리인에게 위임장을 써 주는데 필자의 경험상 그 위임장에는 ‘000번지 건물에 관한 일체의 권한을 위임한다.’라고 기재되어 있는 경우가 많았다. 심지어 관리인에게 인감증명서와 도장까지 맡겨 놓는 경우도 있었다.
그리고 일정 기간 동안 건물에 아무런 문제가 없으면 건물관리인을 그대로 믿어 버렸다. 반드시 그런 것은 아니지만 필자가 수행했던 사건들의 대부분은 모두 이런 상황에서 문제가 발생했었다. 즉 이 경우, 건물관리인이 기존 세입자들과 월세 임대차계약을 전세 임대차계약으로 전환한 뒤 증액된 보증금을 갖고 외국으로 도망가던가 또는 동일 호실에 대해 이중으로 임대차계약을 체결한 뒤 보증금을 갖고 도망가는 일이 발생했었다.
따라서 집주인은 건물관리인에게 써 주는 위임장의 내용 등에 매우 신중을 기할 필요가 있고 도장이나 인감증명서 등은 함부로 맡겨서는 아니 될 것이다. 또 임차인의 경우와 달리 집주인은 자신의 건물관리인으로부터 임차인들의 연락처를 받아 임차인들에게 건물관리인이 자신이 수여한 권한 범위 내에서 임대차계약을 체결하였는지 여부를 확인할 수 있으므로 반드시 건물관리 진행사항을 주기적으로 직접 확인해 볼 필요가 있다.
건물관리인이 보증금 내지 월세 등을 횡령하는 경우 건물관리인에 대한 형사처벌과 별개로 임차인과 집주인 중 누가 피해를 부담하는지의 문제가 발생하며 문제가 해결될 때까지 상당기간 동안 스트레스에 시달릴 수 있다. 따라서 이를 미연에 방지하기 위해서는 건물관리인에게 도장을 맡기거나 보증금 등을 지급하는 행위를 가급적 삼가고 임대차계약처럼 중요한 법률행위는 당사자가 직접 할 필요가 절실하다.
