수익성부동산, 오피스텔 틈새투자
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| 부동산114 김규정 차장 |
오피스텔은 소규모 자본으로 안정적인 임대수입을 기대할 수 있고 아파트에 비해 규제가 덜해 노후대책이나 임대수익용으로 투자자들이 꾸준히 관심을 보여왔다.
최근에는 9월부터 시행된 청약가점제 영향으로 오피스텔이 다시 주목 받으면서 아파트 대체상품으로서의 인기도 높아지고 있다.
■ 주택 수 산정 제외, 청약통장 필요 없고, 전매.재당첨 제한에서 자유로워
오피스텔은 주택으로 간주되지 않아 매입 시에도 청약제도상 무주택 요건을 유지할 수 있다. 또한 분양을 받을 때 청약통장이 필요 없고, 전매나 재당첨 기회가 제한되지 않기 때문에 청약 대기 수요자들뿐만 아니라 대체 투자자 관심도 늘어나고 있는 추세다.
대출에 있어서도 아파트(LTV, DTI 적용 강화)에 비해 자유로워 자금 마련이 수월하며 총 투자비용 규모도 아파트에 비해 적은 자금으로 가능한 경우가 대부분이다.
■ 주요지역 임대수익률 상승, 입주량 감소추세로 공급과잉 탈출
오피스텔 임대가격도 상승세가 이어지고 있다. 2006년 한 해만 오피스텔 전세가격이 전국적으로 평균 6.39% 변동률을 기록했고 올 상반기에도 3.17% 상승률을 나타냈다. 월세 또한 2006년 4.03% 변동률을 보여 2004년(-7.46%), 2005년(-0.95%) 연속 하락한 것과는 대조적인 모습을 보였다. 2007년 상반기에도 2.36% 변동률을 보였다.
작년 가을 아파트 전세대란으로 오피스텔 임대수요가 크게 증가했고, 2005년 이후 오피스텔 신규 입주물량이 크게 감소하면서, 2003년 전후 분양급증에 따른 공급과잉으로 한 동안 투자자들에게 외면을 받았던 오피스텔의 입지가 달라지고 있다.
임대수익률도 상승세다. 특히 임대수요가 풍부한 대학가 및 역세권, 대로변 사무실 밀집지역은 임대수익률이 연 7%대 이상을 자랑한다. 서울은 강남, 마포, 서포, 송파, 영등포구, 용산 등지가, 경기권은 분당, 일산 등 신도시 지역을 대표적인 지역으로 꼽는다.
■ 단기간 시세차익 기대 금물, 무리한 투자 삼가야
그러나 임대수익률이 오른다고 해서 무작정 투자에 나서는 것은 금물이다. 투자목적을 분명히 하고 각종 세금을 비롯한 총 비용을 고려한 실질 임대수익률을 정확히 따져 본 후 투자 결정을 내려야 한다.
무엇보다 오피스텔은 아파트에 비해 환금성이 떨어지고 매매시세 차익 실현이 어렵다. 따라서 단기간 매매차익을 노리기 보다는 실거주 목적이나 임대 수익용으로 접근하는 게 바람직하다.
또한 임대시장이 잘 형성된 지역이 따로 있다는 것도 염두에 둬야 한다. 교통이 편리한 역세권이나 향후 개발호재가 있는 지역을 우선 살펴보고 대학가나 대로변 사무실 밀집지역, 소형 실수요가 많은 곳 등 배후 임차수요가 많은 지역을 골라야 한다. 규모나 브랜드 등 지역 내 랜드마크가 될 만한 복합단지 내 오피스텔을 고르는 것도 방법이다.
마지막으로 무리한 자금 대출로 인한 투자는 자제해야 한다. 또한 규제가 덜한 만큼 용도에 따라 적용법과 세제가 복잡해 면밀한 검토가 필요하며, 최근에는 일부 오피스텔의 청약 과열로 인해 분양권 전매제한 및 거래횟수 제한 등의 규제를 따로 시행하는 경우도 나타나고 있어 분양이나 매입시 신중을 기해야 한다.
