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시장기능의 회복과 자율적 조정보다는 전·월세 임대료를 직접적으로 규제하는 '임대료 규제책(rent control)'들이 전면에 부각돼 현실화를 앞두고 있기 때문이다.
박근혜 당선인의 '한시적 전월세상한제 도입'도 맥을 같이 하는 부분이다. 이는 임대인이 일정 수준 이상의 임대료를 임차인에게 부과할 수 없도록 임대료의 상한과 한도 또는 임대차 운영을 직접 규제하는 대표적 '임대료 상한(rent ceiling)' 제도다.
최근에는 월세전환에 따른 주거비부담 경감차원에서 '전·월세 전환율 상한선'을 시장의 대출 및 예금금리·물가(2012년 9월 기준 예금3.18%, 대출 4.86%, 물가 2.3%) 수준에 맞춰 낮춰야 한다는 목소리까지 높아지고 있다.
전세보증금의 일부를 월세로 바꿀 때 적용되는 월차임 전환 산정율은 현(現) 주택임대차보호법시행령 제2조의 2의 월차임 전환 시 산정율을 통해 연 14%로 상한선이 정해져 있다.
그러나 2002년 제도 신설 이후 10년간 개정이 없었던 데다, 여러 시장 금리지표에 비해 실질상한선이 2~3배 높은 문제로 월세로 내몰리는 임차인에게 도움이 되지 못한다는 지적이 많았다.
물론 월세비중 증가로 대변되는 임대차시장의 구조변화 속에서 적정수준의 월세 전환율이 임차인에게 적용될 수 있도록 시장을 유도해야하는 것은 정부의 몫이 맞다.
이론적인 면에서도 지금과 같은 저금리 기조가 지속되고 주택가격 상승기대가 낮은 상황이라면 자본이득보다는 월세수익을 극대화하려는 인컴게인(income gain)의 시장이 선호될 수밖에 없기 때문이다.
그러나 문제는 월세전환의 속도와 민간임대공급자(provider) 반응을 함께 살펴볼 필요가 있다는 점이다. 어떤 제도든 순기능과 역기능은 함께 존재하기 마련이다.
임대인이 월세로 전환하기 위해서는 현재의 보증금 반환이 필수조건인데, 지금의 경기상황에선 목돈을 쉽게 되돌려 줄 만한 자금능력의 한계로 시장에서 우려할만한 급격한 순수월세 전환은 한계가 있다.
또한 임대수익에 기반을 두고 이익창출을 목적으로 하는 임대인의 심리적 임계수준도 고려해야한다.
집주인의 입장에서는 월세수입에서 공실 및 보유·관리와 관련된 필요경비를 차감한 월세운영소득이 여타 기회비용보다 커야 임대사업을 운영할 수 있기 때문에 사업성이 없다면 임대사업을 포기하거나, 유지관리비용을 임차자에게 전가하며 제도규제이전 한꺼번에 임대료를 높게 선 반영시키는 문제를 낳는다.
장기적으로 주택시장의 임대주택 공급량을 줄이는 부작용을 가지고 올 수 있다는 점을 간과해서도 안 된다.
현재 한국감정원에서 제공하는 평균월세이율은 연 10.32%('12년9월)으로 상당히 높아 보이지만, 공신력을 갖춰 임대료의 상한을 결정하는 기준(지표)이 되기엔 지역별 세분화와 상품별 다양성(오피스텔·아파트·단독주택·다세대·다가구 등)에 아쉬운 점이 많다는 한계가 있다.
실제 부동산114가 산출한 아파트 전·월세 전환율은 서울·경기·인천이 각각 7.05%, 7.87%, 8.43%로 정부통계보다 2%p가량 낮은 수준을 나타내고 있다.
지난 연말 전세가격의 변동성은 점점 작아지는 추세이나, 올해까지 주택 구매심리 저하가 이어지고 계절적 요인으로 임차시장이 급등을 반복하는 문제가 재현되지 않으리라는 보장이 없는 상황에서 갖가지 논의되고 있는 임대료 규제는 불가피한 선택일 수 있다.
하지만 명과 암을 고려하지 못한 일방적인 규제책은 단기 임대료 폭등과 공급시장의 기능을 교란할 수 있다는 점에서 직접적인 임대주택 공급과 임대료 보조책, 임대료와 관련된 선도연구 등, 다양한 방향성을 고려한 통섭의 방안이 절실한 상황이다.
※전·월세 전환율이란?
전·월세 전환율은 월세이율이라고도 불린다. 즉 전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 이율로써 (월세금/전세보증금-전환된 월세보증금)*100으로 계산되며, 2002년 주택임대차보호법 시행령 개정을 통해 연 14%로 상한선이 정해져 있다.
