시행 4년 맞은 임대차 2법…갱신권 사용 비중 69%→27% 급감

서울 세입자 47%가 재계약 때 갱신권 써
작년 8월 '역전세' 절정…재계약 중 전세금 낮춘 계약 35%

서울 시내 한 공인중개사무소에 매물 안내문이 붙어 있다./연합뉴스

계약갱신청구권·전월세 상한제를 포함한 임대차 2법 시행이 4년을 넘긴 동안 서울 전월세입자 절반가량이 계약갱신청구권을 사용한 것으로 나타났다.

다만 이 비중은 임대차 2법 시행 이후 전셋값이 크게 오른 2022년 7월 69%에서 올해 들어 27%까지 낮아졌다.

6일 국토교통부가 국회 국토교통위원회 소속 이연희 더불어민주당 이연희 의원에게 제출한 서울 전월세계약 신고 자료에 따르면 2021년 6월부터 올해 6월까지 3년 간 이뤄진 임대차 계약은 67만7964건으로 집계됐다.

이 중 기존 전월세를 재계약한 갱신계약 건수는 22만9025건으로 전체의 33.8%를 차지했다. 나머지 66.2%(44만8939건)는 집주인과 세입자가 새로 맺은 전월세 계약이다. 재계약 중 계약갱신청구권을 행사한 계약도 10만7691건으로 47%를 차지했다.

임대차 2법이 시행된 지 4년이 지났지만 계약갱신청구권 사용, 재계약 여부 등 임대차 조건에 대한 자료는 전월세 신고제가 시행된 2021년 6월부터 3년치가 쌓여 있다.

임대차 2법에 따라 세입자는 계약갱신청구권을 활용해 전월세 계약을 연장, 최대 4년 거주를 보장받고 임대료 상승률을 5% 이내로 제한할 수 있다. 계약갱신청구권을 행사하지 않고 재계약한 경우 임차인은 다음 계약 때 갱신청구권을 쓸 수 있다.

계약갱신청구권 사용 비중은 점차 작아지고 있다. 임대차 2법 시행 이후 전셋값이 크게 오른 2021년 7월 당시 이 비중은 69.3%에 이르렀지만 올해 2월 27.3%까지 줄었다.

올해 상반기 전월세 재계약 때 갱신청구권을 사용한 비중은 28.4%로, 작년 상반기(31.3%)보다 2.9%포인트 낮다.

서울 아파트 전셋값이 1년 넘게 오름세를 보이고 있지만 고점이던 2년 전 계약 때와 비교해서는 낮은 경우 갱신권을 써 재계약하기보다는 전세금이 더 낮은 집으로 옮기거나 협의 후 재계약을 진행한 결과로 해석된다.

전셋값이 고점일 때 갱신권을 소진한 임차인이 많아 갱신권 사용이 줄었다는 분석도 나온다.

아울러 지난 3년간 전세 갱신계약 중 49%는 세입자가 갱신권을 쓰지 않아 전세금이 5% 넘게 오른 것으로 조사됐다. 전세금을 5% 이내로 올린 계약은 23%, 동결한 계약은 14%였다.

재계약하며 전세금을 내린 계약도 13%를 차지했다. 이런 '역전세' 계약은 2022년 12월 본격적으로 나타나기 시작하면서 올해 6월 23.4%가 됐다.