미래에셋운용 부동산펀드 맵스미국11호 손실 우려 팽배...투자자 우려 ↑

선순위대출자 재유치 실패시 부동산 헐값 매각 가능성
공실률 25%, 빌딩 가치 더 떨어질 수도
펀드 투자금 1500억원 중 1000억원 이상 손실 가능

미래에셋자산운용이 운용하는 해외 부동산펀드 맵스미국11호의 만기가 내년 1월로 다가오자 회사는 부동산 매각이나 선순위대출 재유치 등을 통한 펀드 만기 연장을 추진하고 있다. 이 펀드는 미국 오피스빌딩에 투자하고 있는데, 해외 부동산시장 침체로 부동산 가격이 하락하면서 펀드 손실 우려도 커지고 있다.

특히 이 펀드가 빌딩을 매입하기 위해 빌린 선순위대출금의 만기가 곧 돌아오는 점도 문제다. 대출금 재유치에 실패하면, 현재 선순위 대출자가 미래에셋자산운용 의사와 상관없이 부동산을 헐값에 강제 매각할 수 있기 때문이다. 이 때문에 전문가들은 강제 매각만은 피해야 투자자 피해를 최소화할 수 있다고 지적하고 있다.

30일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 2017년 7월 10일 미국 애틀랜타에 있는 오피스빌딩에 투자하는 맵스미국11호를 설정했는데, 해당 펀드는 오는 2025년 1월 만기된다. 만기가 아직 6개월 이상 남았지만, 빌딩 매입 당시 빌린 선순위대출금의 만기가 8월 초여서 한 달 내에 선순위 대출금을 재유치해야 한다. 당시 빌딩 매입금액은 2억7500만달러이고, 대출금 규모는 1억5800만달러다.

만일 미래에셋자산운용이 재유치에 실패하면 현 선순위 대출자가 부동산 자산을 강제 매각할 수 있는데, 이 경우 헐값 매각을 피하기 어렵다. 대출자는 대출금 회수에만 관심이 있기 때문이다.

게다가 미국 애틀랜타 오피스 시장이 침체돼 있다는 점도 손실 우려를 키우는 대목이다. 현지 오피스 공급이 지나치게 많았는데, 코비드19 이후 재택근무가 일반화되면서 빌딩 공실률이 25%를 넘어선 것으로 알려졌다.

지난해 하반기 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE가 평가한 이 빌딩의 가치는 2억4300만달러로 최초 매입금액 2억7500만달러 대비 12%가량 하락했다. 이에 따라 맵스미국11호의 가치는 달러기준 27%, 원화기준 18% 하락했다. 원-달러 환율 상승으로 원화기준 하락률이 그나마 작았다.

이 펀드는 지난 7년 동안 투자자에게 분배한 배당수익률이 약 40%에 달한다. 지난해 평가한금액으로 빌딩을 매각할 수 있다면 지난 7년간 20%가량의 투자 수익을 거둘 수 있다는 얘기다.

하지만 현재 가치는 공실률 25%를 고려하면 더 떨어졌을 것으로 판단된다. 지난해 평가가치보다 20~30%가량 낮은 가격에 팔릴 수도 있다. 이 경우 펀드가치가 급격히 하락해 당초 투자금 1500억원 중 1000억원 이상 손실을 볼 가능성도 있다. 현재 시장에서 거래되는 맵스미국11호 가격이 기준가(807원)보다 한참 낮은 200원 내외인데, 이는 이러한 우려를 반영한 가격이라 할 수 있다.

또 시장에선 기존 선순위대출 만기를 연장하거나 새로운 선순위 대출자를 찾기도 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 기존 선순위대출은 빌딩 매입가격의 56%(LTV 56%)에 금리는 3.34%였다. 하지만 지금은 당시보다 금리가 2%포인트 이상 올랐고, 건물가치 하락으로 LTV가 80~90%까지 상승할 수 있기 때문이다. 또 대출자를 찾는다고 해도 금리가 2배 이상 급등할 수 있다. 이는 펀드 투자자들의 배당 수익을 제한하는 요인이 된다. 금융투자업계 관계자는 "미래에셋자산운용이 선순위 대출 문제를 해결하고, 수익자총회를 통한 펀드만기를 연장한 뒤 부동산 시장이 호전되기를 기다릴 것"이라고 예상했다. 이에 대해 미래에셋자산운용 관계자는 "현재 매각 및 리파이낸싱을 병행해 검토하고 있다"며 "만기 연장 타당성 또한 검토하고 있다"고 말했다.