‘착한 분양가’ 속 불편한 진실 3가지

지난 10일 문을 연 대림산업 ‘e편한세상 서창’ 견본주택 모습./제공=대림산업

2분기 분양성수기를 맞아 어느 때보다 많은 분양물량이 쏟아지고 있다. 여기에 치솟는 전셋값, 낮아진 대출 금리 영향으로 내집마련을 고민하는 사람들이 많아지고 있다. 건설사도 이 같은 수요를 흡수하기 위해 저렴한 분양가, 일명 ‘착한 분양가’를 내걸며 홍보에 열을 올리고 있다.

그렇다면 ‘착한 분양가’가 정말 ‘착한’ 가격일까? 다음은 부동산114에서 지적한 분양가 속 숨겨진 진실 3가지다.

1. 분양가 표에는 안 나와요. ‘발코니 확장 공사비’
작년 10월 위례신도시에서 공급한 B아파트의 전용 101㎡(A타입) 기준층 공급금액은 6억8330만원으로 3.3㎡당 분양가가 1780만원에 책정됐다고 소개됐다. 그러나 이는 발코니 확장비용 등 유상 옵션 비용이 포함되지 않은 금액이다. 입주자 모집공고를 자세히 들여다 보면 공급금액과 별도로 ‘추가 선택품목 계약’이라는 항목이 있다. 일반적으로 발코니 확장 공사비를 일컫는다. 앞서 예시를 든 아파트의 발코니 확장 비용은 1998만원으로 이 비용을 포함해 분양가를 산정하면 3.3㎡당 1832만원선이 된다. 분양 광고만 보고 소비자들은 대부분 3.3㎡당 분양가를 1700만원 대로 인지했을 가능성이 높지만 실제 부담은 3.3㎡당 1800만원을 훌쩍 넘는 수준인 것이다.

최근 공급되는 아파트들은 대부분 발코니 확장 비용이 별도로 책정돼 있다. 문제는 추가 선택 항목이긴 하지만 발코니 확장은 사실상 필수로 여겨지고 있다는 점이다. 건설사가 발코니 확장을 전제로 평면을 설계해 확장형을 선택하지 않으면 공간 활용도가 크게 떨어지기 때문이다. 여기에 천장형 시스템 에어컨이나 빌트인 냉장고 등의 유상옵션 품목까지 더해지면 기본 분양가 외에 추가로 소요되는 비용이 만만치 않다. 예산 계획을 세울 때 유상 옵션 금액을 감안하지 않으면 자칫 낭패를 볼 수 있는 대목이다. 따라서 청약 결정을 내릴 때는 유상 옵션을 포함한 총 투자금을 토대로 적정 분양가를 판단하고 본인의 자금 동원 능력을 계산해야 한다.

2. 전셋값으로 내 집 마련?
분양가의 적정성 유무를 따질 때 일반적으로 주변 아파트 가격과 비교한다. ‘주변 시세보다 저렴한 합리적인 분양가’는 분양광고 단골 문구 중 하나다. 그러나 분양 사업자가 내세우는 가격 경쟁력을 곧이곧대로 믿어서는 곤란하다. 최저가 가구를 평균 가격인 것처럼 광고하거나 주변 시세와 비교할 때 가장 비싼 곳과 비교해 격차를 부각시키는 경향이 있기 때문이다.

실례로 서초구의 한 재건축 단지는 2013년 분양 당시 인근 전셋값으로 새 아파트를 살 수 있다고 홍보했다. 전용 84㎡의 분양가가 8억8000만원으로 9억원 안팎인 인근의 같은 면적대 아파트 전셋값 수준이라는 것. 실제로 전세 실거래가는 8억7000만원에서 높게는 9억5000만원 선에 거래됐다. 하지만 입주자 모집공고를 보면 8억8000만원은 최저층 분양가로 중간층 이상은 이보다 비싼 10억3000만~10억5000만원 수준이었다.

3.분양가 상한제 폐지 막차 타라고?
4월부터 민간택지에 대한 분양가상한제가 사실상 폐지되면서 신규 아파트의 분양가가 오를 것이라는 전망이 우세하다. 하지만 이는 서울 강남권 등 일부 지역에만 국한된 이야기가 될 가능성이 높다. 동탄2신도시·미사강변도시 등 공공택지와 경쟁해야 하는 경기권이나 공급과잉 우려가 커진 지방의 경우 공공택지와 민간택지 물량 경쟁에 따른 견제 기능이 있어 분양가가 단기간 크게 오르기 어려울 전망이다. 공급부담이 높아진 상황에서 분양가 인상으로 가격 경쟁력이 떨어지면 자칫 대량 미분양으로 이어질 수 있기 때문이다. 따라서 ‘분양가상한제 마지막 물량’ 등의 광고 문구에 현혹되지 말고 지역 공급동향과 분양가를 잘 살펴서 청약여부를 신중하게 판단할 필요가 있다.