미래에셋운용, 맵스미국11호 대출자 확보…강제매각 가능성↓

공실률 상승 등 보유 빌딩가치 하락세
임차인 정책 변경으로 공실 감소 전망
부동산 매각·펀드 만기연장 중 고민

미래에셋자산운용이 한숨 돌렸다. 맵스미국11호 부동산 펀드의 선순위대출자를 찾는데 성공함에 따라, 자산의 헐값 강제매각 가능성이 낮아졌다. 강제매각이 이뤄질 경우 1500억원 투자금 중 1000억원 이상 손실을 볼 수 있다고 알려졌던 만큼, 최악의 상황은 피했다는 평가다.

이에 미래에셋자산운용은 손실을 최소화하는 단계에서 부동산을 매각하거나, 만기 연장 후 부동산 시장이 회복되길 기다릴 수 있는 시간을 벌게 됐다.

15일 미래에셋자산운용의 올해 2분기 자산운용사보고서에 따르면 맵스미국 11호 부동산 펀드는 연장 시 배당이 일부 가능한 구조의 선순위대출자를 확보했다. 신규 대출금은 기존 대출금과 같은 1억5800만달러다. 금리는 7~8%로 추정되지만, 대출 만기는 공개되지 않았다.

맵스미국 11호에 대한 현재 선순위 대출의 만기는 8월 6일이었다. 이날까지 새로운 선순위 대주를 찾지 못할 경우 미상환에 따른 부동산 헐값 매각의 우려가 컸다. 이 경우 펀드 가치가 급격히 하락해 투자금 1500억원 중 1000억원 이상 손실을 볼 가능성도 있었다.

시간을 벌면서 헐값 매각이란 최악의 상황은 벗어나게 됐지만, 이 펀드가 보유한 부동산의 가치 하락세는 여전하다.

실제 펀드가 갖고 있는 부동산(오피스빌딩)이 위치한 애틀랜타 지역의 올해 1분기 오피스 시장의 공실률은 전분기 대비 1.4%포인트 상승한 27.5%를 기록했다. 2021년 이후 공급된 신규 물건의 공실 누적과 미국 전역의 재택근무 추세에 따른 임대수요 감소 탓이다. 부동산 매각의 악재가 될 수밖에 없다.

다만 해당 오피스빌딩 임차인의 사무실 복귀 정책에 따라 공실률이 줄어들 경우, 부동산의 매각이나 펀드 만기 연장 후 분배금 지급에 호재로 작용할 수 있다. 미래에셋자산운용에 따르면 임차인인 스테이트팜의 경영진이 교체된 만큼, 하반기 중 임직원들의 사무실 복귀 정책과 함께 이 펀드가 소유하고 있는 빌딩에 대한 사용 계획을 검토할 예정이다.

스테이트팜의 임대차계약 만기는 2037년 7월까지로 코로나 이후 직원들의 재택근무에 따라 현재 100% 비어 있는 상태이다. 이는 선순위 대출약정서 상 '임차면적의 최소 50%에 대한 지속적인 점유가 이뤄지지 않는 사유'에 해당됐고, 그동안 임대 수입을 선순위 대주가 담보로 잡고 있었다. 임대 수입을 펀드 투자자에 대한 분배금으로 사용하지 못한 것이다.

새로운 선순위 대주 확보에 따라 미래에셋자산운용은 매각과 펀드 만기연장 중 하나를 선택할 수 있게 됐다. 지금까지 받은 분배금이 40%에 달하기 때문에 빌딩매각에 따른 손실이 40%를 넘지 않는다면 매각을 선택할 가능성이 큰 것으로 업계는 예상하고 있다. 과거 맵스미국9-2의 경우도 분배금까지 포함해 원금이 보장되는 선에서 매각이 이뤄졌다.

미래에셋자산운용 측은 "리파이낸싱과 함께 지난 3월 13일 JLL(존스랑라살)을 매각 및 대출 주간사로 선정해 매각 절차를 진행하고 있다"며 "경쟁입찰을 통한 적정한 제안가 수령을 위해 최선을 다하고 있다"고 밝혔다.