“전국 집값, 내년 상반기까지 하락…하반기부터 일부 상승 전환”

주택산업연구원, '2024년 주택시장 전망' 발표
전·월셋값은 상승세 유지할 듯
내년 주택 매매거래량 다소 증가…공급물량은 올해 수준
"정부, 주택시장 회복 조짐 보이면 수급 균형 맞춰야"

서울 남산에서 바라본 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

내년 상반기까지 집값 하락세가 지속되다가 하반기부터 일부 인기 지역을 중심으로 상승 전환할 가능성이 높다는 분석이 나왔다.

주택산업연구원(이하 주산연)은 22일 이 같은 내용을 담은 '2024년 주택시장 전망'을 발표했다.

주산연은 내년에도 집값 하락세가 지속될 것으로 보고 있다. 고금리 기조에 따른 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금 조달 애로, 부동산세제 완전 정상화 지연 등의 영향을 받을 것이란 설명이다.

하지만 같은 해 중순부터 수도권 인기 지역부터 보합세 또는 강보합세로 전환된 이후 하반기부터는 지방 광역시 등으로 집값 상승세가 점차 확대될 가능성이 크다는 게 주산연 측 분석이다. 내년 상반기 중 미국 기준금리 인하에 따른 대출금리 하향 조정과 경기회복 등이 기대된다는 이유에서다.

주산연이 경제성장률과 주택수급지수 및 금리변화 등을 고려한 주택가격전망모형으로 내년 집값을 예상한 결과 전국에서 총 1.5% 하락할 것으로 추정된다. 수도권(-0.3%)과 지방(-3.0%)도 떨어질 전망이다. 다만 서울은 1.0% 상승할 것으로 보고 있다.

같은 조건으로 전세가격을 예측한 결과, 내년 전국 전셋값은 2.7% 오를 것으로 예상된다. 수도권(5.0%), 서울(4.0%), 지방(0.7%) 역시 모두 상승할 전망이다.

주산연 관계자는 "내년 아파트 입주물량 감소에 따른 공급 부족 영향으로 전셋값이 오를 것으로 보인다"며 "전셋값이 오르면서 매매가격 역시 상승할 가능성이 있다"고 내다봤다.

실제 내년 입주 예정 물량은 총 32만8000가구로, 최근 5년 평균 입주 물량(37만4000가구) 대비 약 12% 감소할 것으로 보인다.

월셋값은 당분간 상승세를 유지할 것으로 전망된다.

2024년 주택 매매가격 전망./주택산업연구원

주산연은 내년 주택 거래량이 올해보다 증가할 것이란 의견을 내놨다.

올 한해 전국 주택 거래량은 연말까지 약 53만건을 기록할 것으로 예상된다. 이는 전체 주택 재고의 2.7% 수준이다. 평년기 거래량이 재고 주택의 4~5% 수준이라는 점을 감안하면 추가 회복이 필요한 상황이다.

다만 내년 주택 거래량은 65만가구로 늘어날 것으로 보인다. 재고대비 거래율 역시 올해(2.7%)보다 0.5%포인트 증가한 3.2% 수준으로 증가할 전망이다. 집값 하방 압력이 다소 완화하고 일부 지역에서 상승 전환할 것으로 예상돼서다. 하지만 5년 평균 거래량(98만가구)에 비해선 여전히 낮은 수준이다.

내년 주택 공급 물량은 올해와 유사한 수준에 그칠 것이란 게 주산연의 분석이다. 작년과 올해 인허가 및 착공물량이 급감했기 때문이다. 고금리 장기화로 PF 등 금융여건이 단기간 개선되기 어려울 것으로 보인다는 점도 영향을 미칠 것으로 보인다.

유형별로 △인허가 약 30만가구 △착공 25만가구 △분양 25만가구 △준공 30만가구 등으로 추산된다.

2024년 주택매매거래량 전망./주택산업연구원

주산연은 향후 부동산시장 변화에 따른 수급 균형 방안 마련 필요성을 제기했다. 만약 내년 하반기부터 주택시장이 회복되고 내후년부터 경기가 더 좋아질 경우 최근 3년간 누적된 75만가구 수준의 공급 부족과 가구분화 대기자 적체로 시장이 과열될 가능성도 있다는 설명이다.

이를 위해 지역별 기본수요 증가에 맞춰 주택 공급이 적정 수준으로 이뤄지도록 △택지 공급 확대 △인허가 등 규제 완화 △실수요자 및 프로젝트 금융 활성화 등이 병행돼야 한다는 입장이다.

주산연은 "주택 공급 급감 문제를 완화하기 위해 인허가 사전심의 내실화 및 통합심의 의무화를 정착시켜야 한다"며 "기한 안에 인허가 처리 및 인허가기관의 과다한 기부채납 요구도 금지토록 해야 한다"고 주장했다.

그러면서 "규제 지역을 전면 해제하고, 지방자치단체의 임의적인 분양가 규제를 금지해야 한다"며 "복잡한 청약제도 및 가점제 단순화, 실거주 의무 폐지 역시 필요하다"고 했다.

이어 "임대주택의 품질 저하는 물론 사업성 악화로 공급 활성화를 저해하는 임대아파트 표준건축비 현실화도 이뤄져야 한다"고 덧붙였다.

주산연은 이 밖에도 생애최초·신혼부부·다자녀·노인 등 취약 수요자들에 대한 금융 지원 강화와 취득세·종합부동산세·재산세·양도세 등 비정상적인 세제 정상화를 주요 과제로 꼽았다.

주택산업연구원이 뽑은 내년 주택 인허가 및 공급규제 완화 방안./주택산업연구원