인기 시들한 오피스텔…DSR 규제 완화에 살아날까

오피스텔 가격, 거래량, 청약 경쟁 '뚝'
부동산 침체에다 규제 완화로 아파트 쏠림 영향
24일부터 오피스텔 대출때 DSR 산정 방식 개선
대출 한도 늘어 구매 여력 증가 기대

부동산 활황기에 아파트 '대체재'로 주목받던 오피스텔 인기가 빠르게 식고 있다. 부동산 규제 완화로 아파트에 수요가 몰리면서다. 이에 정부가 오피스텔 담보대출의 DSR(부채원리금상환비율) 산정 방식을 손질해 수요자들의 구매 여력을 높일 예정이어서 오피스텔 인기 회복 여부에 관심이 모인다.

9일 한국부동산원에 따르면 지난 2월 전국 오피스텔 중위 매매가격은 1억9344만원으로 나타났다. 이는 전년 동기(1억9674만원) 대비 1.68% 하락한 수치다. 수도권도 같은 기간 2억932만원에서 2억644만원으로 1.38% 떨어졌다. 오피스텔 중위 매매가격은 오피스텔 가격을 순서대로 나열했을 때 정중앙에 위치하는 가격을 말한다.

오피스텔 거래량도 감소세다. 같은 달 전국 오피스텔 거래량은 4930건으로, 전년(1만655건) 대비 절반 이상 줄었다. 월별 기준으로 2017년 첫 조사 이후 가장 낮은 수치다.

오피스텔 청약시장에도 찬바람이 불고 있다. 모집공고일 기준 올해 서울에서 공급된 오피스텔(민간임대 제외) 3개 단지의 평균 청약경쟁률은 1.18대 1에 그쳤다.

분양권 시세도 하락세다. 당초 분양가보다 싸게 거래되는 '마피'(마이너스 프리미엄) 사례도 적지 않다. 서울 송파구 방이동 '더 엘라소프 잠실' 전용면적 51㎡형 매물은 8억1500만원에 올라와 있다. 당초 분양가인 9억500만원보다 9000만원이나 저렴한 셈이다. 용산구 '용산투웨니퍼스트99' 전용 49㎡형 호가도 당초 분양가(12억7900만원)보다 7000만원 낮은 12억900만원에 형성됐다.

수도권의 한 오피스텔 견본주택에서 방문객들이 단지 모형도를 살펴보고 있다./연합뉴스

이 같은 현상의 원인으로는 정부의 부동산 규제 완화로 대출 문턱이 낮아지고 무순위 청약 요건이 완화하면서 아파트에 수요가 집중된 점이 꼽힌다. 실제 지난 2월 서울 아파트 거래량은 2460건으로, 2021년 9월 이후 가장 많은 수치를 기록했다. 또 올해 공급된 아파트 4개 단지의 1·2순위 평균 청약경쟁률도 54.6대 1에 달했다.

이런 가운데 정부는 오는 24일부터 오피스텔 담보대출의 DSR 산정 방식을 아파트 등 일반 주택과 같은 방식으로 개선·적용키로 했다. 그동안 오피스텔은 주택법상 비주택으로 분류돼 대출 만기가 8년으로 고정되고 분할 상환 시에도 같은 가격의 아파트보다 대출 한도가 낮았다.

그러나 앞으로는 오피스텔 대출 과정에서 DSR을 산정할 때 약정만기가 적용되면서 대출 한도가 늘어날 전망이다. 예컨대 연소득이 5000만원인 사람이 연 5% 금리, 30년 만기, 원리금 분할상환 방식으로 오피스텔 담보대출을 받을 경우 대출 한도는 3억1000만원이 된다. 기존 1억3000만원에서 대비 2배 이상 늘어나는 셈이다.

일각에선 오피스텔 담보대출의 DSR 산정 개선에 따라 수요자들의 오피스텔 구매 여력 증가로 인기가 되살아날 것으로 기대하는 눈치다. 그런데 오피스텔 시장 회복에 영향을 주기는 어려울 것이란 전문가 의견이 적지 않다. 김선주 경기대 부동산자산관리학과 교수는 "오피스텔의 경우 투자 수익률을 노리는 수요가 많은데 지금과 같은 침체기에선 가격 방어가 쉽지 않아 큰 인기를 끌기 힘들다"고 말했다. 대출 규제가 풀려도 입지가 보장된 일부 단지를 제외하곤 오피스텔 시장
회복을 기대하기 어렵다는 것이다.