공공주택 50만호 공급하겠다고?…관건은 ‘재원 확보’

정부, 주거 안정 공급계획
시세 70% 이하 6년 거주 후 분양
나눔 선택 일반형 3개형태 공급
수도권에 72% 청약쏠림 우려
가점제 축소로 4050 역차별 논란
재원 방안 없어 물량 공급 미지수

정부가 26일 청년·서민의 내 집 마련 기회를 넓히기 위해 공공분양 50만호를 공급하겠다는 계획을 내놓았다. 그동안 청약시장에서 소외됐던 계층의 주거 상향 지원을 강화하기로 한 것이다.

하지만 가점제 축소와 추첨제 확대는 중장년층에 대한 역차별이 될 수 있고, 청년층을 겨냥한 포퓰리즘이라는 지적도 나온다. 또 대규모 물량을 공급하기 위한 구체적인 재원 마련 방안이 제시되지 않아 목표치를 채울 수 있을지 미지수란 의견도 적지 않다.

국토교통부에 따르면 정부는 공공분양 50만호의 공급 형태를 3가지 유형인 '나눔형'(25만호, 시세 70% 이하로 분양하고 시세 차익 70% 보장), '선택형'(10만호, 6년간 살아보고 분양 여부 선택), '일반형'(15만호, 시세 80% 수준 분양) 등으로 구분해 개인 상황에 적합한 맞춤 주거권을 찾을 수 있도록 했다.

공급 지역 역시 수도권에 집중토록 했는데, 이는 일자리를 찾아 도심에 유입된 청년들을 염두에 둔 포석으로 보인다. 총 50만호 중 수도권은 36만호, 비수도권은 14만호로 수도권 공급 비중이 72%를 차지한다. 내년 고덕 강일(500호), 동작구 수방사(263호), 강서 마곡10-2(260호), 서울 위례(260호) 등 서울 내 알짜 입지도 포함됐다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "주택시장이 금리 인상, 집값 고점 인식 등으로 거래량이 줄고 있지만, 이번 공급 계획은 집값을 다시 자극하는 상황이 발생하지 않도록 공급 시그널을 줬다는 면에서 바람직하다"고 짚었다.

지역별 청약 쏠림 현상도 예상된다. 함 랩장은 "소득 대비 주거비 부담이 큰 사회초년생과 20·30세대의 종자돈 마련 및 자가 이전에 큰 도움이 될 전망이나 비교적 차익 기대가 큰 입지로 수요가 쏠리는 청약 양극화 현상이 극명하게 나타날 가능성이 크다"고 말했다. 권일 부동산인포 팀장도 "선호지역에만 청약 신청이 쏠리는 현상이 심해질 것"이라고 진단했다.

공급 물량이 가장 많은 나눔형(25만호)에 무작정 넣기보다는 자신에게 유리한 유형이 어떤지 따져보고 청약에 임해야 당첨 확률을 높일 수 있다고 전문가들은 조언했다.

이번 대책이 청년 주택 지원에 집중되면서 다른 계층과 역차별 우려도 제기된다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "청년층 배려는 좋지만 가점제는 결국 무주택 기간이 길고 부양가족이 많은 이들을 배려하겠다는 취지인데 이 제도를 자꾸 허물면 기존 질서가 무너지는 것이기 때문에 정교하게 접근해야 한다"고 지적했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "청약아파트는 시세보다 저렴하게 공급돼 당첨과 동시에 확정 수익이 발생할 수 있는 상품으로 인식되므로 사회 안전망의 기능을 맡고 수혜 범위도 상대적인 사회적 약자에게 집중돼야 한다"고 말했다.

정부는 이와 관련해 무주택 4050 계층을 위해 일반형은 일반공급 비율을 확대(15→30%)하고, 선택형에도 다자녀·노부모 등 특별공급을 배정(30%)할 계획이다. 청년 청약도 근로기간, 부모 자산 수준을 고려해 청약 혜택을 줄 방침이다.

근로 기간이 긴 청년을 우선 배려하고 부모 자산이 일정 수준 초과 시 청약 기회를 제한하는 방안 등도 연내 마련할 예정이다.

정부가 청년·서민을 대상으로 50만호를 공급하겠다고 밝혔지만 이를 실현하기 위해선 상당한 재원이 투입돼야 한다. 부지 수용비용과 공사비용 등에 투입될 재원 마련이 필요하지만 구체적인 방안이 제시되지 않아 목표치를 달성할 수 있을지 의문이라는 지적이 벌써부터 나오고 있다.

건설업계 관계자는 "원자재값 상승에 따른 공사비 증가와 인건비 인상 등으로 사업비가 크게 늘어날 가능성이 있다"며 "대규모 공급 물량 계획에 비해 사업비(재원)가 충분하지 않으면 결국 주택 상품의 질이 떨어질 수밖에 없을 것"이라고 말했다.