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5일 상가뉴스레이다가 상가 평가시 고정관념을 무너뜨리고 생각을 달리할 요소를 짚어준다.
◇지하철 역세권 상가는 다 좋다?
역세권 상가는 유동인구가 많다는 장점이 있다. 하지만 동선에 따라 점포마다 매출이 천지차이인 경우가 많다. 게다가 최근에는 지하철 역 수가 많이 늘어 대부분의 지역을 역세권이라 설명한다. 투자 시 역세권이라는 단어만 듣고 혹하는 경우가 없어야 한다.
◇상가는 무조건 1층을 사야한다?
1층은 유동인구가 많고 접근성이 좋으며 다양한 업종의 영업이 가능해 인기가 좋다. 되팔 때도 시세차익을 노릴 수 있다. 하지만 고정적 수익을 확보하기에 불안한 측면도 있다. 올 3분기 서울 내 분양 중인 지상 1층 상가의 분양가는 3.3㎡당 3540만원이다. 지상 2층은 절반 수준인 1722만원이다. 사업성만 보장된다면 지상 2층에서 더 높은 임대수익 창출이 가능하다.
◇상업용지 비율 적은 곳이 좋다?
택지지구나 신도시 상가를 홍보할 때 해당지역 상업용지 비율을 내세우는 곳이 적지 않다. 해당상가의 독점성을 어필하기 위해서다. 그러나 해당 점포의 독점성과 효용성을 점검하려면 지역 내 거주인구 수 대비 상업용지 비율을 확인하는 것이 중요하다.
◇전용률 높은 상가가 당연히 좋다?
대개 전용률이 높은 상가가 좋다. 실사용 면적이 넓어지기 때문이다. 그러나 상가 접근성을 개선하기 위한 시설 설치 때문에 전용률이 낮아지는 경우도 있다. 전용률이 높더라도 외부인이 해당 점포에 유입되기 어려운 상가보다는 전용률이 낫지만 유동인구의 접근성이 양호한 상가가 낫다.
◇층고 높은 상가가 언제나 좋다?
상가의 높이를 따지는 투자자들이 많다. 점포에 들어갔을 때 층고가 높으면 확 트인 느낌을 줄 수 있어서다. 그러나 층고가 지나치게 높으면 냉난방 효율성이 떨어질 수 있다. 청소 등 미관관리에도 어려움이 발생한다. 특별히 높은 층고가 필요없는 업종일 경우 굳이 높이에 연연할 필요는 없다.
◇대출은 적거나 많을수록 좋다?
상가 투자자들의 매수형태를 보면 대출비중이 극단적으로 높거나 대출을 피하는 경우가 많다. 두 가지 모두 리스크가 있다는 것을 명심해야 한다. 대출 비중이 지나치게 높으면 금리인상 시 상환해야 할 비용이 높아진다. 반대로 대출 비중이 너무 낮으면 레버리지 효과를 전혀 활용할 수 없어 높은 수익을 올리기 힘들다.
◇상가 분양가는 불경기에도 떨어지지 않는다?
상가 분양가는 최초 매입한 토지대금과 매입 시 발생한 금융비용이 많아 하향조정이 잘 이뤄지지 않는다. 그러나 할인 분양상가도 종종 존재하며 투자자들이 직접 돈을 모아 분양과 시공을 직접 진행해 상가 구입액을 낮추려는 움직임도 있다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "어느 정도 상가투자에 대한 기본기를 갖춘 이들도 고정관념 때문에 좋은 기회를 놓치는 경우가 있다"며 "상가투자 시 무조건 좋고 나쁘다는 이분법적인 사고보다 유연한 관점으로 접근하는 것이 바람직하다"고 조언했다.
