창동차량기지 이전 논의 본격화
상권을 분석할 때 가장 첫째로 꼽는 것은 수요층, 바로 상주·유동인구다.
이런 면에서 서울 노원구의 중심에 위치한 지하철 4·7호선 노원역 상권은 서울에서도 손에 꼽는 알짜배기 상권이다.
또한 불황이 없다는 학원가로도 유명하기도 하다.
최근 창동 차량기지가 이전한다는 구체적인 지자체간 협의가 시작돼 다시 한 번 부동산 시장에서 주목을 받고 있는 노원역 상권을 찾았다.
◇노원역 상권 개괄
노원구는 서울의 동북단에 위치하고 있으며 동쪽으로는 경기도 구리시, 서쪽으로는 도봉구와 강북구, 북쪽으로는 경기도 의정부시와 접하고 남쪽으로는 성북구와 중랑구에 이어져 있어 지리적으로 서울 동북지역의 관문 역할을 하고 있는 지역이다.
노원역 상권은 이러한 노원구의 구청과 경찰서 등이 있는 바로 중심에 위치해 있다.
노원역 상권은 서울 25개 자치구 가운데 가장 많은 주민이 거주하고 있는 노원구에서도 약 40%의 인구가 밀집해 있어 풍부한 배후세대를 자랑하고 있다.
노원역 상권의 가장 큰 배후세대는 상계동의 3만8천여 세대의 대규모 아파트단지라고 할 수 있다.
60만명 이상의 풍부하고 고정적인 배후수요와 더불어 기존 지하철 4호선과 97년 개통된 7호선 환승역이라는 장점이 혼재돼 대형 복합상권이 탄생하게됐다.
인구가 많다보니 노원구 지역 자체의 부문별 수요와 산업의 성장속도도 빠른데다가 폭발적인 교육열 덕분에 강북의 대치동이라 불리울만큼 학원 등 교육산업의 신 중심지가 된지 오래다.
◇상권의 범위
노원역 상권은 범위를 구분하는 것부터가 쉽지 않다.
주로 4호선 역사주변(9번·2번출구)과, 7호선역사주변(롯데백화점인근)으로 구분짓는 것이 일반적이다.
여기에 거리상으로는 조금 떨어져 있지만 상계백병원 인근까지 포함시킨다면 노원역 상권은 세 개의 주요 지역으로 분류할 수 있다.
◇학원가 상권 가능성 ‘미지수’
학원가 상권은 ‘불황은 없다’라는 말이 있을 정도로 자영업자나 상가 투자자들에게는 매력적인 입지로 다가온다.
노원역 상권도 이러한 학원가 상권이라는 점이 알려져 사람들에게 크게 어필하고 있다.
그러나 노원역 상권은 대표적 학원가 상권인 대치동이나 노량진과는 다른점이 존재하고 있다.
한 예로 학원가 상권에서 성업중인 분식점이나 청소년 대상 업종들이 현재 노원역 상권에서는 고전을 면치 못하고 있다.
오후시간 노원역 인근에 중·고생들이 학원버스에서 쏟아져나와 근처의 학원 건물로 들어가고 있다.
이런 모습만 보고 이들을 겨냥해 분식점을 낸다면 오히려 손해를 볼 수도 있다.
이곳의 대형 학원에는 매점이 있어 학원생들이 건물 밖으로 나오지 않거나, 나오게 되더라도 학원 버스를 타고 바로 집으로 돌아가는 경우가 일반적이기 때문이다.
또, 강북의 대치동이라는 말과는 달리 소비의 씀씀이가 그다지 크지 않다는 점도 염두해둬야 한다.
그 이유는 주변 아파트 단지가 소형 평수의 임대아파트인 데다 사교육비 외에는 학부모들이 지갑을 잘 열지 않기 때문이다.
학원가 상권이라는 점은 매력적이긴 하지만 창업이나 상가 투자를 원하는 사람들에게는 맹점이 될 수도 있다.
◇풍부한 대단위 수요층 '승부수'
노원역은 학원가라는 장점이 절대적인 것이 아니더라도 상권으로서 가지는 큰 장점이 있다.
바로 대단위 아파트단지로서 60만명 이상의 풍부하고 고정적인 배후수요가 존재하고, 여기에 기존 지하철 4호선과 7호선 환승역이라는 장점이 바로 그것이다.
특히 7호선 대로변에 들어서 있는 롯데백화점(구 미도파백화점)과 멀티플랙스 롯데시네마는 상권의 집객효과를 꾸준히 증가시켜, 주변 창동, 방학동, 중계·하계동, 의정부, 경기일원의 주민들까지 이곳을 찾게 만드는 대형 판매유통시설의 역할을 충실히 해내고 있다.
또한 서울북부에 노원을 대체할만한 뚜렷한 상권이 없다는 점, 인근 주거면적에 비해 상권의 범위가 다소 협소하여 소비자들의 이용밀도가 높다는 점, 차량으로 도심에 접근하는 도로망이 복잡하여 도심소비활동이 여의치 않은 ‘항아리 상권’이라는 점이 큰 매력으로 다가온다.
노원역이 개발된 지 13년이 지났지만 그동안은 학생 위주의 장사라는 특성 때문에 액세서리나 스티커 사진, 속옷, 팬시 등 학생들을 상대로 하는 객단가 낮은 점포들이 오랜 시간을 운영하고 있다.
당분간은 이런 업종 경향이 계속 유지될 것으로 보이나 향후에는 청소년층보다는 거주 주민들을 대상으로 하는 업종들이 강세를 이룰 것으로 전망된다.
4호선 역사 부근은 10대에서 20대 젊은이들을 겨냥한 패션·판매업종, 7호선역사부근(롯데백화점)은 직장인, 주부, 아파트거주주민들을 대상으로 한 판매·음식점이 유망하다.
또다른 핵심 지역인 상계백병원사거리 부근은 근린생활·부동산중개업소 등의 업종이 가장 이상적이다.
◇상가 매물 시세
노원역 상권은 그동안 사실 매물이 없을 정도로 호황을 누려왔다.
그러나 최근 경기침체로 인해 권리금이 없는 매물도 속속 등장하며 일시적인 침체기를 겪고 있는 상황이다.
인근 중앙공인중개사무소의 변충근 대표는 “경기침체로 인한 인건비와 임대료 상승 등으로 현재는 매물이 많이 나와있다”며 “예전에 비해 매수 수요가 적은 반면, 매도는 많이 나와 권리금이 없는 곳도 생겨나고 있다”고 말했다.
노원역 상권의 매물시세를 살펴보기 위해서는 상권의 범위를 구분해서 살펴봐야 한다.
우선 지하철 9번출구와 2번출구가 중심축인 4호선 역사 주변은 노원역의 얼굴이자 가장 활발한 상권력을 확보하고 있는 1급지라 할 수 있다.
지도상 A지역인 이곳의 대략적인 시세는 1층 15평점포를 기준으로 권리금 2억5천만~4억원, 보증금5천만~1억5천만원, 임대료 250만~600만원 수준이며 입지, 평형에 따른 차이가 큰 편이다.
지도상 B지역에 해당하는 롯데백화점을 중심으로 형성된 7호선 부근(4, 5번 출구)은 1층 15평 점포를 기준으로 권리금 5천만~2억5천만, 보증금 2천500만~1억2천만, 임대료 100만~400만원 수준이다.
현재는 매물이 다양하게 많이 나와있어 창업희망자는 상가 투자자들에게는 선택의 폭이 다양해진 상황이다.
◇향후 전망
낮에는 주부와 지역주민들, 저녁에는 젊은이들과 직장인들이 거리를 가득 메우는 노원역 상권은 명실상부한 강북 최고의 상권이다.
노원구는 민선4기에 접어들면서 ‘노원비전 2010 프로젝트’라는 발전방향을 제시하고 있다.
바로 이 사업이 노원역 상권에 큰 영향을 미칠 전망이다.
이 계획의 핵심은 7만5000평에 이르는 창동차량기지와 도봉운전면허시험장 부지를 활용하는 방안으로서 이 시설들을 외곽으로 이전시켜 대규모 빌딩지역을 조성, 왕성한 기업 활동을 보장하는 한편 1만 여 평의 부지엔 돔구장 등을 유치하겠다는 것이다.
특히 창동차량기지 이전은 노원구의 숙원사업으로 지난 12월 14일 노원구와 남양주시는 지하철 4호선 창동 차량기지를 남양주시 진접 택지개발지구 인근으로 이전해 연장을 추진하기 위한 지자체간 ‘공동 협약서’를 체결한 바 있다.(아시아투데이 2006. 12. 14 보도)
이외에도 중랑천으로 모이는 물줄기 가운데 하나인 상계동 당현천 개발사업을 4년내에 마무리 하겠다는 계획도 있어 상권에 긍정적 영향으로 작용할 전망된다.
이런 면에서 서울 노원구의 중심에 위치한 지하철 4·7호선 노원역 상권은 서울에서도 손에 꼽는 알짜배기 상권이다.
또한 불황이 없다는 학원가로도 유명하기도 하다.
최근 창동 차량기지가 이전한다는 구체적인 지자체간 협의가 시작돼 다시 한 번 부동산 시장에서 주목을 받고 있는 노원역 상권을 찾았다.
◇노원역 상권 개괄
노원구는 서울의 동북단에 위치하고 있으며 동쪽으로는 경기도 구리시, 서쪽으로는 도봉구와 강북구, 북쪽으로는 경기도 의정부시와 접하고 남쪽으로는 성북구와 중랑구에 이어져 있어 지리적으로 서울 동북지역의 관문 역할을 하고 있는 지역이다.
노원역 상권은 이러한 노원구의 구청과 경찰서 등이 있는 바로 중심에 위치해 있다.
노원역 상권은 서울 25개 자치구 가운데 가장 많은 주민이 거주하고 있는 노원구에서도 약 40%의 인구가 밀집해 있어 풍부한 배후세대를 자랑하고 있다.
 |
|
서울 북부 최대의 상권으로서 다시금 주목받고 있는 노원역 상권을 찾았다. |
60만명 이상의 풍부하고 고정적인 배후수요와 더불어 기존 지하철 4호선과 97년 개통된 7호선 환승역이라는 장점이 혼재돼 대형 복합상권이 탄생하게됐다.
인구가 많다보니 노원구 지역 자체의 부문별 수요와 산업의 성장속도도 빠른데다가 폭발적인 교육열 덕분에 강북의 대치동이라 불리울만큼 학원 등 교육산업의 신 중심지가 된지 오래다.
◇상권의 범위
노원역 상권은 범위를 구분하는 것부터가 쉽지 않다.
주로 4호선 역사주변(9번·2번출구)과, 7호선역사주변(롯데백화점인근)으로 구분짓는 것이 일반적이다.
여기에 거리상으로는 조금 떨어져 있지만 상계백병원 인근까지 포함시킨다면 노원역 상권은 세 개의 주요 지역으로 분류할 수 있다.
◇학원가 상권 가능성 ‘미지수’
학원가 상권은 ‘불황은 없다’라는 말이 있을 정도로 자영업자나 상가 투자자들에게는 매력적인 입지로 다가온다.
노원역 상권도 이러한 학원가 상권이라는 점이 알려져 사람들에게 크게 어필하고 있다.
그러나 노원역 상권은 대표적 학원가 상권인 대치동이나 노량진과는 다른점이 존재하고 있다.
한 예로 학원가 상권에서 성업중인 분식점이나 청소년 대상 업종들이 현재 노원역 상권에서는 고전을 면치 못하고 있다.
오후시간 노원역 인근에 중·고생들이 학원버스에서 쏟아져나와 근처의 학원 건물로 들어가고 있다.
이런 모습만 보고 이들을 겨냥해 분식점을 낸다면 오히려 손해를 볼 수도 있다.
이곳의 대형 학원에는 매점이 있어 학원생들이 건물 밖으로 나오지 않거나, 나오게 되더라도 학원 버스를 타고 바로 집으로 돌아가는 경우가 일반적이기 때문이다.
또, 강북의 대치동이라는 말과는 달리 소비의 씀씀이가 그다지 크지 않다는 점도 염두해둬야 한다.
그 이유는 주변 아파트 단지가 소형 평수의 임대아파트인 데다 사교육비 외에는 학부모들이 지갑을 잘 열지 않기 때문이다.
학원가 상권이라는 점은 매력적이긴 하지만 창업이나 상가 투자를 원하는 사람들에게는 맹점이 될 수도 있다.
◇풍부한 대단위 수요층 '승부수'
노원역은 학원가라는 장점이 절대적인 것이 아니더라도 상권으로서 가지는 큰 장점이 있다.
바로 대단위 아파트단지로서 60만명 이상의 풍부하고 고정적인 배후수요가 존재하고, 여기에 기존 지하철 4호선과 7호선 환승역이라는 장점이 바로 그것이다.
특히 7호선 대로변에 들어서 있는 롯데백화점(구 미도파백화점)과 멀티플랙스 롯데시네마는 상권의 집객효과를 꾸준히 증가시켜, 주변 창동, 방학동, 중계·하계동, 의정부, 경기일원의 주민들까지 이곳을 찾게 만드는 대형 판매유통시설의 역할을 충실히 해내고 있다.
또한 서울북부에 노원을 대체할만한 뚜렷한 상권이 없다는 점, 인근 주거면적에 비해 상권의 범위가 다소 협소하여 소비자들의 이용밀도가 높다는 점, 차량으로 도심에 접근하는 도로망이 복잡하여 도심소비활동이 여의치 않은 ‘항아리 상권’이라는 점이 큰 매력으로 다가온다.
노원역이 개발된 지 13년이 지났지만 그동안은 학생 위주의 장사라는 특성 때문에 액세서리나 스티커 사진, 속옷, 팬시 등 학생들을 상대로 하는 객단가 낮은 점포들이 오랜 시간을 운영하고 있다.
당분간은 이런 업종 경향이 계속 유지될 것으로 보이나 향후에는 청소년층보다는 거주 주민들을 대상으로 하는 업종들이 강세를 이룰 것으로 전망된다.
4호선 역사 부근은 10대에서 20대 젊은이들을 겨냥한 패션·판매업종, 7호선역사부근(롯데백화점)은 직장인, 주부, 아파트거주주민들을 대상으로 한 판매·음식점이 유망하다.
또다른 핵심 지역인 상계백병원사거리 부근은 근린생활·부동산중개업소 등의 업종이 가장 이상적이다.
◇상가 매물 시세
노원역 상권은 그동안 사실 매물이 없을 정도로 호황을 누려왔다.
그러나 최근 경기침체로 인해 권리금이 없는 매물도 속속 등장하며 일시적인 침체기를 겪고 있는 상황이다.
인근 중앙공인중개사무소의 변충근 대표는 “경기침체로 인한 인건비와 임대료 상승 등으로 현재는 매물이 많이 나와있다”며 “예전에 비해 매수 수요가 적은 반면, 매도는 많이 나와 권리금이 없는 곳도 생겨나고 있다”고 말했다.
노원역 상권의 매물시세를 살펴보기 위해서는 상권의 범위를 구분해서 살펴봐야 한다.
우선 지하철 9번출구와 2번출구가 중심축인 4호선 역사 주변은 노원역의 얼굴이자 가장 활발한 상권력을 확보하고 있는 1급지라 할 수 있다.
지도상 A지역인 이곳의 대략적인 시세는 1층 15평점포를 기준으로 권리금 2억5천만~4억원, 보증금5천만~1억5천만원, 임대료 250만~600만원 수준이며 입지, 평형에 따른 차이가 큰 편이다.
지도상 B지역에 해당하는 롯데백화점을 중심으로 형성된 7호선 부근(4, 5번 출구)은 1층 15평 점포를 기준으로 권리금 5천만~2억5천만, 보증금 2천500만~1억2천만, 임대료 100만~400만원 수준이다.
현재는 매물이 다양하게 많이 나와있어 창업희망자는 상가 투자자들에게는 선택의 폭이 다양해진 상황이다.
◇향후 전망
낮에는 주부와 지역주민들, 저녁에는 젊은이들과 직장인들이 거리를 가득 메우는 노원역 상권은 명실상부한 강북 최고의 상권이다.
노원구는 민선4기에 접어들면서 ‘노원비전 2010 프로젝트’라는 발전방향을 제시하고 있다.
바로 이 사업이 노원역 상권에 큰 영향을 미칠 전망이다.
이 계획의 핵심은 7만5000평에 이르는 창동차량기지와 도봉운전면허시험장 부지를 활용하는 방안으로서 이 시설들을 외곽으로 이전시켜 대규모 빌딩지역을 조성, 왕성한 기업 활동을 보장하는 한편 1만 여 평의 부지엔 돔구장 등을 유치하겠다는 것이다.
특히 창동차량기지 이전은 노원구의 숙원사업으로 지난 12월 14일 노원구와 남양주시는 지하철 4호선 창동 차량기지를 남양주시 진접 택지개발지구 인근으로 이전해 연장을 추진하기 위한 지자체간 ‘공동 협약서’를 체결한 바 있다.(아시아투데이 2006. 12. 14 보도)
이외에도 중랑천으로 모이는 물줄기 가운데 하나인 상계동 당현천 개발사업을 4년내에 마무리 하겠다는 계획도 있어 상권에 긍정적 영향으로 작용할 전망된다.
