용산 미니신도시, ‘토지공개념’ 분양론 고개

철도정비창 8000가구
토지+자유 연구소-경실련 등 '토지임대부'분양 목소리
'땅→공공기관, 건물→입주자 소유'
분양 공공성 강화로 '투기수요' 차단

용산 철도정비창 인근 ‘토지거래허가구역’/연합

정부의 서울 용산 철도정비창 8000가구 공급과 관련해 기존의 민간분양이나 매각 방식이 아닌 ‘공공성’을 강화하는 방식으로 가야한다는 목소리가 높아지고 있다.

특히 정부가 출범 초부터 ‘투기와의 전쟁’을 선포했음에도 집값 상승이 이어지고 있는 현실에서 투기의 근원인 ‘토지불로소득’을 차단하기 위해 토지임대부 방식이나 환매조건부 방식 등으로 공공택지 공급 방식의 패러다임을 대전환해야 한다는 주장이 커지고 있다.

이 같은 주장이 힘을 받는 것은 미니신도시급 공급량이 서울 주요 도심인 용산에 들어설 것으로 가시화되면서 벌써부터 용산 정비창 인근 부동산 값이 들썩이고 있기 때문이다.

21일 용산 주변 공인중개소 관계자들에 따르면, 정부가 인근 한강로동과 이촌2동(서부이촌동)의 13개 정비사업 구역을 토지거래허가구역으로 지정했지만, 문의전화가 끊이지 않고 있다.

한강로동 한 부동산 중개인은 “정부가 공급방안을 발표하고 바로 토지거래허가구역으로 지정했지만 문의는 계속 오고 있다”며 “분양가상한제를 적용하면 분양가가 낮아질 것이고 서울 중심 용산에 분양받으니 그야말로 ‘로또’라고 생각한다. 전매제한과 의무거주기간 때문에 신혼부부나 경기도 거주자들 문의도 많다”고 전했다. 경기도 거주자들이 용산 미니신도시 청약을 노리고 의무거주기간 2년을 채우기 위해 서울로의 전입이나 위장전입을 생각하고 있다는 이야기다.

용산의 8000가구는 송파 헬리오시티와 재건축을 앞둔 강동 둔춘주공아파트 일반분양 물량과 비슷한 수준이다. 특히 부동산 전문가들은 서울 용산이라는 입지적 매력과 미니신도시급 공급량으로 인해 투기수요는 불을 보듯 뻔하다는 게 중론이다.

토지+자유 연구소와 경제정의실천시민연합 등 시민단체들은 주택공급방식의 공공성을 강화하는 방향으로 패러다임을 전환해야 한다고 입을 모은다. 그동안 공공기관은 사유지를 싸게 사서 택지조성 후 다시 공동주택용지, 단독주택용지, 상업용지 등으로 나눠 민간에 매각해왔다. 그렇게 매각한 비용으로 공사의 적자를 보전해 왔지만 저렴한 토지에 지은 아파트에 투기수요는 커질 수밖에 없다.

이에 땅은 공공이 그대로 소유하고 건물만 민간에 분양하거나 임대하는 토지임대부 분양방식이나 저렴하게 실수요자에게 분양하고 나중에 집을 팔 때 반드시 공공기관에 매각하도록 하는 환매조건부 방식 등을 본격적으로 논의해야 할 때라고 강조했다. 토지불로소득으로 연결될 ‘고리’를 공공이 사전에 차단해야 투기의 장으로 변질되지 않는다는 것이다.

◇“국·공유지 공공주택 공급 패러다임 대전환해야”
특히 토지임대부 방식은 종합부동산세와 재건축 초과이익환수제 등과 함께 토지공개념에 뿌리를 두고 개발이익 환수, 국유재산 활용, 주택구매부담 인하 등을 목적으로 한다. 토지공개념은 앞서 2018년 정부개헌안에 포함된 내용이다. 비록 개헌안 처리는 무산됐지만 종부세와 초과이익환수제 등이 정부 기조인 만큼 토지임대부 방식 역시 국·공유지 주택공급에 도입해야 한다는 지적이다.

해외에서는 네덜란드, 스웨덴, 핀란드 등 북유럽과 영국, 호주, 홍콩, 싱가포르 등 주요 선진국들이 취하고 있다. 미국 뉴욕 허드슨강 주변의 배터리 파크 시티도 토지를 뉴욕시가 소유하고 임대방식으로 개발한 대표적인 도시재생 성공 사례로 꼽히고 있다. 국토의 90%가 국유화된 싱가포르에선 국민의 80%가 토지임대부 주택에 거주하고 있다.

이태경 토지+자유 연구소 부소장은 용산 미니신도시 공급방식에 대해 “기존 분양방식이면 6000가구는 분양가상한제로 ‘로또’가 된다”며 “정부는 2000가구 임대가구로 공공성을 담보하겠다는 복안이지만 이것만으로는 많이 미흡하다”고 지적했다.

일명 ‘반값 아파트’로도 불리는 토지임대부 방식은 지난 2007년 군포시 부곡택지지구에서 첫 시범사업을 한 바 있다. 당시엔 389가구밖에 안 되는 적은 물량과 임기 말 정책 불안정성 등의 이유로 실패했다. 또 2009년 보금자리주택 강남 세곡지구와 서초 우면지구를 주변 시세의 4분의 1수준으로 토지임대부 방식으로 분양해 성공을 거뒀지만 5년이라는 짧은 전매기한과 시간이 지날수록 높아지는 강남의 토지가치를 토지임대료로 제대로 환수하지 못하면서 10년도 되지 않아 4-5배나 뛰어버렸다.

이에 이 부소장은 “결국 정부의 국·공유지 주택공급 패러다임 대전환이 필요한 것”이라며 “토지불로소득을 공공, 기업, 가계가 분점하던 시대에서 공공이 토지불로소득을 공익목적으로 장기간 환수하겠다는 결단이 필요하다. 토지소유권보다 토지임대료(지대)를 누가 더 많이 갖고 있느냐가 불로소득의 핵심이고 이를 차단하는 게 정부의 역할”이라고 강조했다.

이 부소장은 70%가 코레일, 30%가 국공유지인 용산 정비창 부지를 토지임대부로 공급할 경우 토지보상비가 필요없다고 강조했다. 이 부소장은 “설사 코레일이 공공에 매각해도 공공은 토지임대부 분양 가구와 상가 소유자에게 임대료 대신 전세금을 받아 토지보상비를 충당하고, 모자라는 부분은 월세를 기본으로 하는 자산유동화증권(Asset Backed Securities:ABS)을 발행하면 된다”고 제안했다.

김성달 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부 국장 역시 “정부는 용산 일대를 토지거래허가구역으로 지정해 투기를 차단하겠다고 밝혔지만 막대한 불로소득을 차단하고 집값안정을 위해서는 공공택지를 민간에 매각하는 것을 전면 금지하고 공영개발 후 100% 공공주택으로 해야 한다”고 강조했다. 특히 김 국장은 “정부가 앞으로 국·공유지를 공공주택으로 개발한다고 밝힌 만큼 빨리 공공개발 계획을 발표해야 한다”며 “땅을 팔지 않고 건물을 분양하거나 임대하는 토지임대부 방식 등으로 가야 불로소득을 차단할 수 있다”고 말했다.

◇용산 투기광풍 안 돼…정부, 분양공공성 강화 나서야
다만 토지임대부 방식은 낮은 토지 임대료 책정이 가능하지만 PF(프로젝트파이낸싱)로 발생하는 금융비용을 제하고 나면 수익을 내기 힘들어 민간이 참여하기 어렵다는 지적도 나온다.

이에 이 부소장은 “용산이라는 입지와 공급량을 고려하면 사람과 조직을 놀리느니 용산 미니신도시 건물을 수주하는 게 건설사 입장에선 훨씬 합리적인 선택”이라고 반박했다.

장재현 리얼투데이 본부장 역시 “용산 미니신도시의 투기수요 차단을 위해 토지임대부 방식으로 해도 나쁘지 않을 것”이라고 강조했다. 그는 “다만 토지임대부 방식에 대한 인식이 자리잡지 못한 만큼 이를 극복하는 대책이 필요하다”고 강조했다. 또한 장 본부장은 “전매제한을 20년으로 장기간 묶는 것도 불로소득 차단과 집값 안정에 도움이 될 수 있다”고 말했다.

한편, 정부와 정치권에서는 이에 대한 검토는 아직 없는 것으로 확인됐다.

집권여당인 더불어민주당 핵심 관계자는 “지금 용산 정비창 인근을 토지허가지역으로 지정했기 때문에 두고 봐야 한다”며 “국토교통부가 우선 공급방식안을 만들어야 해서 아직 논의되고 있는 게 없다‘고 말했다.

국토교통부 관계자는 ”현재 용산 정비창 인근을 토지거래허가구역으로 지정한 상태로 현재로서는 주택공급과 관련해 토지임대부 방식 등에 대한 검토를 하고 있지 않다“고 말했다.