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지지옥션에 따르면 상업용 부동산 경매 때 꼭 알아야 할 5가지 사항은 다음과 같다.
1.임대차 권리관계를 정확히 파악해라
주거용 부동산의 임차인을 조사할 경우 입찰자가 직접 동사무소에 전입가구 열람을 할 수 있는 것과 달리 상업용 부동산의 임차인을 조사할 경우에는 관할 세무서에 사업자등록 등 등록사항을 입찰자가 열람할 수 없다. 따라서 법원의 현황조사서를 전적으로 신뢰할 수밖에 없다. 법원의 현황조사서는 사실과 다른 내용이 기재돼 있는 경우가 거의 없지만 입찰자가 직접 필요한 정보를 구해야 할 때도 있다. 만약 임차인에 대한 권리관계를 정확히 판단할 수 있을 정도의 정보도 얻지 못한다면 입찰을 포기하는 것이 바람직하다.
2.부가가치세 포함 여부 확인
경매의 매각대상 상업용 부동산에 임대차가 있다면 그 임대보증금과 월세에 관한 정보는 대부분 현황조사서에 기재돼 있다. 그러나 이것만으로는 알 수 없는 경우가 있다. 현황조사서상 기재된 월세가 부가가치세를 포함한 경우가 그 중 하나다.
현행 세법상 농수축산물을 제외한 대부분의 재화와 용역에 부가가치세가 부과된다. 주거용 부동산의 경우는 임차인이 사업을 영위하기 위한 목적으로 임차한 것이 아니기 때문에 관행적으로 부가가치세를 상호 수수하지 않는다. 그러나 상업용 부동산의 임대차는 임차인이 사업을 영위하기 위한 목적으로 체결된 것이기 때문에 월세의 10%에 해당하는 부가가치세를 약정된 월세에 추가해 내는 경우가 대부분이다.
임대인의 경우 이 같은 임차인에게 받은 부가가치세를 고스란히 세금으로 납부해야 하는 만큼, 상업용 경매물건의 월세 총액에 부가가치세가 포함됐는지 여부를 명확히 파악해야 한다.
가령 현황조사서에 월세가 100만원으로 표시된 경우 이 금액이 부가가치세를 포함하고 있는 액수라면 실제의 월세는 약 91만원이 되는 셈으로, 월세가 100만원일 때에 비해 수익률에서 10%의 차이가 발생하게 된다.
특히 현황조사서에 표시된 월세가 110만원, 132만원, 165만원, 77만원 등과 같이 11로 정확히 나누어 떨어지는 금액이라면 부가가치세를 포함한 액수일 가능성이 높으므로 현장답사시 정확한 월세 파악에 각별한 주의를 기울여야 한다.
3.실제 임대가격이 어느 정도인지 파악해라
구분상가건물에서 △월세가 100만원인 ‘갑’ 소유의 점포 101호와 △월세가 80만원인 ‘을’ 소유의 점포 102호를 임차인 ‘병’이 모두 임차해 하나의 식당으로 사업을 영위하던 중 ‘을’ 소유의 점포 102호가 경매로 매각되는 경우를 가정해 보자. 이 때 임차인 ‘병’은 자기가 매월 지급하던 월세가 180만원이었으므로 아무 생각 없이 법원에 102호에 관한 월세를 180만원으로 신고하는 경우가 많다.
이런 경우 현황조사서 상에 표시된 월세로 임대수익률을 계산해 낙찰받는다면 큰 손해를 보게 된다. 스스로 조사한 임대시세와 현황조사서 상에 표시된 임대가격에 큰 차이가 있다면 그 원인이 무엇인지 반드시 찾아내야 한다.
4.겸업금지 약정 있나?
건설사가 상가를 신축해 분양을 할 때 점포별로 업종을 지정하는 경우가 있다. 같은 건물 내 경업을 금지함으로써 입점자 상호간의 분쟁을 방지하고 안정된 상권을 보호하기 위한 조치로 볼 수 있다.
경업금지 약정이 있는 점포의 소유권이 이전되거나 임대된 경우 매수인 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의한 것으로 본다. 즉 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다는 말이다.
만일 정해진 업종제한약정을 위반할 경우 이로 인해 영업상의 이익을 침해 당할 처지에 있는 사람은 침해배제를 위해 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다. 따라서 입찰하려는 부동산이 구분상가의 점포라면 분양계약 또는 관리규약 상 경업금지의 약정이 있는지도 살펴볼 필요가 있다.
5.발품은 필수
주거용 부동산의 취득 목적이 주거라면 상업용 부동산의 취득 목적은 수익인 만큼 수익률을 산정하는 과정에 숨어 있는 함정들을 찾아내지 못한다면 취득과 동시에 손해를 떠안게 될 수도 있다. 이러한 함정들을 찾아내는 방법은 역시 발품을 파는 수밖에 없다.
