‘기업이 집주인’ 새 임대주택 나온다…최장 20년 거주 가능

정부, '미래세대 주거 안정 위한 임대주택 공급 방안' 발표
2035년까지 10만가구 공급…임대료 규제 받으면 정부지원↑
"기업 수익성 부담 여전할 것…임대료 규제 완화 효과 미미"
일각선 임대료 상승 조장 우려

서울의 한 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

정부가 리츠(REITs·부동산투자회사) 등 기업의 임대주택시장 참여를 장려하기 위한 '20년 장기임대주택' 모델을 새로 선보였다. '주거비 물가상승률'보다 더 높은 임대료 인상률을 허용하고, 기존 10년짜리 장기임대주택과 달리 세입자가 바뀌면 시세대로 임대료를 올릴 수 있도록 하는 게 특징이다. 과도한 임대료 규제·세제 중과 등으로 인해 기업 진출이 쉽지 않은 민간 임대시장에 활력을 불어 넣어 실수요자들이 장기간 거주할 수 있는 양질의 임대주택을 공급하겠다는 구상이다.

국토교통부는 28일 서울정부청사에서 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용을 담은 '서민·중산층과 미래세대의 주거 안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안'을 발표했다.

리츠 등 법인이 한 단지에 100가구 이상인 대규모 임대주택을 20년 이상 의무적으로 임대하는 주택을 2035년까지 10만가구 정도 공급하겠다는 게 정부 방침이다.

'20년 장기임대주택'은 박근혜 정부의 '뉴스테이', 문재인 정부의 '공공지원 민간임대'의 실패 위에 정부가 새로 시도하는 기업의 민간 임대주택시장 활성화 사업 모델이다. 민간임대주택 유형을 '자율형'·'준자율형'·'지원형' 등으로 다양화하고, 임대료 규제를 많이 받을수록 정부 지원을 강화하는 게 특징이다.

특히 법인의 대규모 장기임대 운영을 어렵게 하는 △초기 임대료 규제 △의무임대기간 중 계약갱신청구권 사용 △임대료 상승률 5% 상한 및 소비자 물가지수(CP) 연동 △임차인대표회의 협의 의무 △임차인 변경시에도 5% 상한 적용 등 과도한 임대료 규제를 완화하기로 했다.

유형별 임대료 증액 기준을 지키는 사업자에게는 법인 중과세 배제 혜택을 준다. 취득세 중과(12%), 종합부동산세 합산, 법인세 추가 과세(20%) 대상에서도 제외된다.

이 밖에도 보험사의 임대주택 투자 허용, 장기 임대주택 보유시 '지급여력비율' 20%→25% 완화, 5년 이상 임대 운영 후 '포괄양수도' 허용 등을 통해 기업의 장기 투자 여건 조성 및 수익성 확보를 지원키로 했다.

이 같은 장기민간임대주택이 도입되면 임차인이 목돈 마련 부담 없이 양질의 주택에 기주할 수 있는 새로운 주거 형태가 형성될 것으로 국토부는 보고 있다.

하지만 사업자 입장에선 수익성 부담이 여전할 것이란 게 전문가 견해다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정부가 임대료 규제를 완화한다고는 했지만, 상대적으로 가장 규제에서 자유로운 '자율형'까지도 '임대료 상승률 5% 상한'을 준수해야 한다"며 "사업자가 장기 임대를 감안해 초기 임대료를 설정할 때 어려움이 있을 수 있다"고 지적했다.

기업형 장기임대주택이 전반적인 임대료 상승세를 부추길 수 있다는 점도 정부 입장에서 면밀히 대처해야 할 문제다. 대표적인 민간임대주택 사업자 SK디앤디와 KT에스테이트가 운영하는 '에피소드', '리마크빌' 등은 커뮤니티시설을 고급화해 임대료가 주변 시세보다 높은 경우가 적지 않아서다. 이와 관련해 국토부 관계자는 "시세보다 지나치게 높은 임대료를 받는 민간임대주택은 자연히 소비자들의 선택을 받지 못하게 될 것이기에 (임대료 상승)제한이 있을 것"이라고 했다.