[기자의 눈] 대출 규제 빠진 ‘8·8 주택시장 안정 대책’

정아름 건설부동산부 기자

정부가 급등하는 서울 아파트값을 잡기 위해 최근 '8·8 공급 대책'(주택시장 안정 대책)을 내놨다. 단기적으로는 비(非)아파트 시장 부양, 중·장기적으로는 재건축·재개발·그린벨트 해제·3기 신도시 재건축 활성화 등을 통해 2029년까지 수도권에 42만9000호를 공급하겠다고 했다.

깡통전세, 역전세 등으로 그동안 무너졌던 비아파트 시장은 이번 대책으로 어느 정도 회복될 것으로 부동산 업계는 예상하고 있다. 아파트로 쏠렸던 수요도 비아파트로 어느 정도 분산될 것으로 예측된다. 하지만 집값 급등의 불씨는 여전히 남아 있다는 평가가 적지 않다.

8·8 대책은 공급 일변도 정책에 그쳤다는 점에서 한계가 있다. 주택담보대출(주담대) 규제는 대책에서 빠졌다. 대출 규제는 주택 구입자금 한도를 낮춰 대출 의존도가 높은 주택 수요자들의 진입 장벽을 높일 수 있다. 공급 대책보다 상대적으로 빠르게 집값 안정 효과를 기대할 수 있는 정책인 셈이다.

2년 전 정부는 11·10 대책에서 그동안 금지했던 규제지역 내 15억원 초과 아파트 주택담보대출을 허용했다. 당시 금리 인상 등으로 부동산 시장이 침체를 겪자 대출 규제를 완화한 것이다. 주택시장 연착륙을 기대했지만 결과는 규제지역 집값 급등이었다.

서울 강남권 등 규제지역 집값 급등을 잡기 위해서는 대출 규제 재시행 검토가 요구된다. 이미 주담대 수요는 올해 하반기 한국은행 기준금리 인하 기대감이 커지면서 급증하고 있다.

8·8 공급 대책 후속 조치로 디딤돌대출 금리 인상안을 발표했지만, 서울 집값에 미칠 영향은 제한적일 것으로 보인다. 디딤돌대출은 전용 85㎡·최대 6억원 이하 주택을 살 때 받을 수 있기 때문이다. 부동산 플랫폼 직방 통계에서 올해 상반기 6억원 이하 아파트 거래 비중은 20.5%에 불과했다. 반면 9억원 초과 아파트 거래 비중은 53.1%로 전체 거래 절반을 넘었다. 9억원 초과 아파트는 신생아 특례 대출도 받을 수 없는 가격대다.

그리고 현재 서울 집값 급등은 9억원 이하 아파트가 아닌, 규제지역 내 고가 주택이 주도하고 있다.

정부는 8·8 공급 대책에서 발표하면서 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산사 등 규제지역 위주로 아파트값 상승세가 확대되고 있다고 주택시장을 진단했다.

지난 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)을 오는 9월로 돌연 연기한 것도 서울 아파트값 급등세에 한 몫했다. 대출 규제 전 막차 수요가 몰린 것이다.

집값 상승 원인을 진단했으면 원인을 토대로 한 대책을 내놓는 것이 맞다. 규제지역 아파트값 상승세가 주택시장 불안의 원인이면 규제지역에 대출 등 규제를 강화하면 될 일이다.

공급 대책은 집값 안정화 방안 중 하나로 볼 수 있지만, 규제지역 집값 상승세를 직접적으로 잡기에는 무리가 있어 보인다. 이번 대책에 밝힌 공급 물량은 최소 5년 뒤에 나오고, 규제지역에 맞춰 물량을 확보한 것도 아니기 때문이다. 이번 대책도 공염불로 끝나는 것은 아닌지 우려된다.