HUG 든든전세 걸림돌 ‘무단 임차인’ 대책 시급

경매, 협의매수 동시 진행으로 안정성 확보 계획
현장점검, 명도 소송 등 충분한 인력 추가 필요성

서울 시내 빌라 등 주거단지의 모습./연합

주택도시보증공사(HUG)가 든든전세 제도 시행 이후 빠르게 낙찰을 진행하고 있지만 '무단 임차인'이 걸림돌이 되고 있어 방지 대책이 필요하다는 지적이 나온다.

23일 아시아투데이 취재에 따르면 지난달 24일까지 HUG는 경매매입을 통해 반환보증 사고가 난 982가구(이달 6일까지 1026가구)를 낙찰받았고, 124가구는 소유권 확보까지 마쳤다. 그러나 이중 70가구(56.4%)에 수도 사용 내용이 있는 것으로 나타나 문제가 되고 있다. 든든전세주택은 HUG가 집주인 대신 세입자에게 전세금을 돌려준 뒤 경매에 넘긴 주택을 직접 낙찰받아 전세로 공급하는 공공임대주택이다.

주택이 경매에 넘어간 후에도 임대인이 임대료를 낮게 책정해 새 임차인을 들인 것으로 추정된다. 주택소유권을 잃기 전까지 몇 달씩 단기 임대를 놓는 수법이다. 임차인이 전입신고를 안 했더라도 집주인에게 세를 주고 '점유권'을 가지고 있기 때문에 민법상 불법은 아니다.

무단임차가 발생할 경우 대부분 협상을 통해 임차인을 내보낸다. 협상이 되지 않을 경우 명도소송, 법원 강제집행 등이 이뤄지는데 현실에서는 이 단계 전에 거주자가 대부분 집을 비운다. 문제는 점유자로부터 집을 넘겨받기까지 최대 9개월이 걸린다는 점이다.

HUG관계자는 "HUG가 경매를 신청한 주택이라도 정당한 점유권한이 없어 입찰 전에 주택을 개문할 수 없다는 문제가 있다"면서 "소유권을 확보하면 수도 사용 여부를 확인해 공실을 추정, 선별하고 공실로 확인되면 개문을 진행한다. 점유자가 있는 경우 명도협상 전문인력을 투입해 자진 퇴거를 유도하고 불응하면 신속히 법적 절차를 진행할 것"이라고 말했다.

현재 HUG에서 무단점유 여부를 확인하는 인력은 10여 명이며, 주택관리 업체 인력 10~20명이 무단점유 확인 등 관련 업무를 수행중이다. HUG는 올해 안에 해당 업무를 담당할 인력을 추가 채용한다는 계획이다.

이에 대해 이주현 지지옥션 전문위원은 "HUG가 임차권을 승계하면 단순하게는 임차인의 지위를 갖는 것으로 볼 수도 있다. 기존의 임차인이 등기를 하고 나가면서 현관 비밀번호나 열쇠 등을 접수하는 등 1차적인 건물관리가 우선"이라며 "인력 수십명으로 이를 관리하기는 현실적으로 어렵다. 가장 우선되어야 할 것은 관리 인력의 수를 늘리는 것"이라고 지적했다.

HUG는 기존 경매와 함께 전세사고 주택 소유자로부터 직접 매입하는 '투 트랙' 방식을 도입한다는 방침이다. '든든전세주택Ⅱ' 사업 유형은 HUG가 전세값을 대신 갚아준 임대인에게 직접 집을 사들여 전세집으로 공급한다. 경매를 거치지 않아 공급 속도가 상대적으로 빠르며, 임대인에게 주택을 다시 사들일 권리도 부여한다.

이주현 위원은 "경매매입의 경우 매입금액이 낮다는 장점이 있지만 무단임차 등의 문제가 발생할 수 있다는 단점이 있다"면서 "리스크를 없애기 위해선 '협의매수'가 절차상 가장 안전하지만 매입 금액이 높게 책정될 수 있다"고 지적했다.

협의매수는 임차인이 선순위 채권자여야 하고, 경·공매가 진행 중이거나 압류가 하나라도 걸려있어선 안 된다. 등기부 등본이 완전히 깨끗한 주택만 가능하기 때문에 안전하다는 평가를 받는다.