공부상 주택인데 실제는 점포라고요?

<세테크>

-상가건물 중 공부에는 주택으로 등재돼 있지만 실제로는 점포인 경우가 적지 않다. 1세대 2주택이 돼 양도소득세를 내는 것을 피하려면 어떻게 해야 할까.

▲1세대 1주택에서 '주택'이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며 건축허가서 상의 내용 또는 등기 사항에 관계없이 거주의 목적을 위해 사용하는 건축물은 원칙적으로 주택으로 본다.

거주용으로 사용하는지의 여부는 공부(등기부등본, 건축물관리대장 등) 상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하되 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판정한다.

건축물관리대장에 주택으로 돼있다 하더라도 사실상 점포 또는 사무실 등으로 사용한 것이 확인된다면 그 건물은 주택으로 보지 않는다.

그러나 세무서에서는 모든 과세자료에 대해 일일이 사실상의 용도를 확인해 과세할 수 없으므로 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단한다는 게 문제다.

그러므로 실제 용도가 공부상의 용도와 다른 경우에는 납세자가 사실상의 용도를 객관적으로 입증해야 한다.

증빙서류는 임대차계약서 사본, 임차인의 주민등록등본·사업자등록증 및 부가가치세 신고서 사본, 임차인 및 인근 주민의 보증서, 임대인의 부가가치세 신고서 및 부동산임대 공급가액 명세서, 기타 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 서류 등이다.

양도소득세는 통상 양도일로부터 4∼5개월 이상 지나야 고지서가 발부되는데 미리 서류를 준비해 두지 않았다면 증빙서류를 갖추기가 쉽지 않다.

임차인이 바뀌었거나 협조를 해주지 않으면 더욱 어려움을 겪게 된다.

또한 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하기 때문에 누구나 인정할 수 있는 객관적인 증빙서류를 제시하기 않으면 사실을 인정받기가 매우 어렵다.

그러므로 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다.

그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 수고를 덜게 된다.

(자료 국세청)