‘리츠시장 활성화’ 규제 확 푼다…부동산 직접 개발 허용

주택·오피스에 집중된 투자 대상 헬스케어·테크 등 다각화
미분양 CR리츠 도입…취득세 등 세제지원 및 모기지 보증
인가→등록제, 공시의무 완화 등 '프로젝트리츠'도 도입

정부가 리츠(REITs·부동산투자회사) 활성화를 위한 규제 완화에 나섰다. 리츠가 부동산 투자뿐 아니라 개발까지 할 수 있게 '프로젝트리츠'가 도입된다. 주택과 오피스에 집중된 리츠 투자 대상도 헬스케어와 데이터센터 등으로 확대된다. 리츠 활성화를 통해 위기에 놓인 건설업계의 돌파구를 찾겠다는 게 정부 복안이다.

국토교통부는 17일 열린 경제 관계 장관회의에서 이런 내용의 리츠 활성화 방안을 내놨다. 리츠는 다수로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 이익을 나눠주는 부동산 투자회사로, 국내에는 2001년에 도입됐다. 업무·상업용 부동산은 개별 자산의 가격이 높아 일반 국민들이 직접 투자하기 어렵지만, 리츠에 편입되면 소액으로도 투자할 수 있다는 장점이 있다.

현재 국내 리츠 375개의 보유자산은 약 98조원으로, 지난 5년간 약 2배 성장했으나 미국·일본 등과 비교하면 10분의 1 수준이다.

이에 국토부는 리츠 활성화를 위해 지난 4월 말 장관 주재 업계 간담회를 비롯해 학계·법률·회계·금융전문가, 사업자들과 50여회의 실무 회의, 연구용역, 설문조사 등을 거쳐 이번 개선안을 마련했다.

정부는 우선 주택과 오피스 분야에 70% 이상 집중돼 있는 국내 리츠의 투자 대상을 확대할 방침이다. 고령화·AI(인공지능) 등에 대비해 수요가 높고 안정적 수익 확보가 가능한 헬스케어·테크 자산 등으로 리츠 투자 대상을 확대한다. 헬스케어 리츠는 리츠가 시니어주택을 개발·운영하면서 의료 커뮤니티 등 관련 서비스를 제공하고 여기서 얻는 수익을 투자자에게 배분하는 것을 말한다.

현재 국내에선 경기 화성 동탄2신도시 유휴부지에 시니어주택 약 3000가구를 개발하는 헬스케어 리츠 선도사업이 추진 중으로, 국토부는 이를 확대해 2·3기 신도시를 활용해 2025년까지 3곳 이상, 2030년까지 10곳 이상 공모를 추진할 방침이다.

데이터센터와 청정에너지 자산(태양광·풍력발전소) 등 테크자산 등에도 리츠 투자가 허용된다.

국토부는 또 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기에 대응하기 위해 공공지원 민간임대리츠를 활성화하는 방안도 마련했다. 브릿지론(토지 매입을 위한 단기 금융) 상환에 곤란을 겪는 경매 위기 사업장 토지를 공공지원 민간임대리츠가 인수해 주택도시기금과 기존 지분 투자자가 리츠를 설립해 브릿지론을 상환하고 공공지원 민간임대주택 사업을 추진할 수 있도록 한 것이다.

국토부는 최근 건설경기 부진에 따른 건설 실적 부족을 감안해 시공사 참여 요건을 현행 3년간 300가구 건설에서 5년간 300가구 건설로 완화해주기로 했다.

또한 재무적 투자자(FI)와 함께 시행사 등이 후순위로 출자 참여한 CR리츠(기업구조조정 리츠)로 미분양 주택을 매입·운영해 미분양 위험을 해소한다는 방침이다. 앞서 정부는 올해 초 발표한 '건설경기 회복 지원 방안'의 일환으로 CR리츠에 대한 지방 미분양 주택 매입을 지원하겠다고 밝힌 바 있다.

이를 위해 정부는 CR리츠가 미분양을 매입하고 임대 운영하는 동안 사업성을 확보할 수 있도록 취득세 중과 배제와 종부세 합산 배제 등 세제 혜택을 받을 수 있도록 지원한다.

국토부는 미분양 CR리츠의 자금 조달 금리를 낮춰 사업성을 개선할 수 있도록 주택도시보증공사(HUG) 내규를 개정해 '모기지 보증'을 활용할 계획이다. 모기지 보증이란 채무자가 모기지 대출을 상환하지 않을 경우 보증기관이 대신 상환할 것을 보증하는 것으로, 대출 금리를 낮추는 데 필요하다.

리츠가 좋은 자산을 먼저 개발·편입할 수 있도록 '프로젝트리츠'도 도입한다. 인허가와 공시 의무 등 리츠 개발의 걸림돌이던 규제를 완화한 것이다.

부동산 개발 단계에서 받아야 하는 인가를 '등록제'로 완화하고, 1인 주식 소유 한도 50%도 적용하지 않기로 했다. 또한 현재 57개에 달하는 각종 공시, 보고 의무도 재무 현황을 확인할 수 있는 투자 보고서만으로 대체하도록 할 예정이다.

일반 투자자에 사업비 및 공실 위험 전가 위험을 줄이기 위해 준공 후 2년 내 주식 30%를 공모하던 것을 준공 후 최대 5년으로 변경했다.

국토부는 특히 노후계획도시 정비, 도시개발, 도심복합개발 등에 리츠 방식 추진을 적극 검토하고, 필요시에는 추가 제도 개선도 병행한다는 방침이다.

이 밖에도 정부는 국민의 리츠에 대한 합리적인 투자 판단 지원을 위해 투자보고서 전면 개편을 단행하며, 오는 9월부터 투자보고서 관련 정보 DB(데이터베이스)화 및 데이터 시각화 등을 통해 리츠 정보 접근성을 높인다는 계획이다.

또한 부동산 이익이 지역 주민에게 제공될 수 있도록 지역 주민 중심의 '지역상생리츠' 등도 도입할 계획이다.

정부는 법률 개정이 필요한 프로젝트 리츠 등은 올 하반기 부동산투자회사법 개정안 마련 및 그 외 하위 법령 방침 결정 등 후속조치를 조속히 추진한다는 방침이다.