다음은 부동산114가 밝힌 불법 중개 행위 유형과 전세사기 대처요령이다.
유형 1. 무자격자가 중개업등록증 또는 자격증을 대여 받아 부동산중개사무소를 차리고, 다른 사람과 공모해 월세로 여러 채의 주택을 임차한 뒤 중개업자와 집주인으로 신분을 위장하고 여러 전세 임차인과 중복계약을 체결해 전세보증금을 가로채는 사례
전월세 거래에 앞서 세입자는 임대인과 공인중개사 등 거래 상대방의 신분을 반드시 확인하고 거래해야 한다. 불법 중개 피해를 입지 않기 위해서는 간판에 ‘000 컨설팅’이나 ‘000투자개발’이 아닌 ‘공인중개사사무소’ ‘부동산중개’라는 문구가 있는 등록업소를 통해서만 거래해야 한다. 등록된 공인중개사 인지 여부는 해당 시·군·구청 중개업무 담당부서에서 확인이 가능하다. 중개업 등록번호, 공인중개사 자격증, 공인중개사의 성명·주소, 전화번호 등을 확인하고 신분증·중개업등록증 등의 위조여부에 대해 확인해야 한다.
특히, 임차건물 소유자(임대인)가 맞는지 반드시 확인한 후에 거래대금을 거래상대방에게 지급하는 것이 좋다. 집주인의 신분증, 임대차 건물 공과금 영수증, 등기권리증 등을 서로 대조 확인하는 방법이 있다. 간혹 임대인의 가족 등 대리인과 계약할 경우도 있는데 이때는 건물 소유자로부터의 위임여부 확인(위임장과 위·변조 여부, 소유자에게 위임사실·계약조건 등 직접 확인)이 필요하다. 악의적으로 신분증을 위조한 경우에는 진위 여부를 확인하기 어려운 것이 사실이나 전화(ARS 1382번으로 전화해 주민등록번호와 발급일자를 입력하면 분실, 주민등록번호 오류·말소 등을 확인가능)나 인터넷 민원24 사이트(www.minwon.go.kr, 확인 서비스 → 주민등록 진위확인 메뉴에서 확인)를 통해 주민등록증 진위 여부를 알 수 있다.
유형 2. 중개업자가 중개수수료를 법령과 조례에서 정한 수수료와 실비를 초과해 요구하거나 중개수수료 현금수취 시 현금영수증 발행을 꺼리는 사례
법령에서 정한 중개수수료를 초과해 요구하는 행위는 공인중개사법령 위반이 된다. 중개업자는 중개대상물 확인·설명서에 기재된 요율대로 중개수수료를 요구하게 되므로, 전월세 거래에 따른 중개수수료 요율과 한도액을 계약 전에 알아보고 중개업자와 중개수수료 부담액을 결정한 후 그 금액이 중개대상물 확인설명서에 정확히 기재됐는지 확인해야 한다.
특히 10만 원 이상 부동산중개 거래에 대해 현금영수증 미발급 시 미발급 금액의 50%를 과태료로 부과하는 등 불이익 처분을 받게 되므로 중개업자에게 이를 알리고 발급을 요청하면 된다. 이도 어렵다면 거래영수증 등을 준비해 국세청에 신고하면 건당 100만원, 연간 500만원 한도 내에서 미발급·발급거부 금액의 20%의 포상급을 지급받을 수도 있다.
유형 3. 중개업자가 중개대상물의 권리관계 등과 같은 중요한 사항을 설명하지 않고 중개해 임차인에게 피해 유발하는 사례
중개업자가 중개대상물의 권리관계 등 중요사항을 설명하지 않거나 사실과 다르게 설명해 예상치 않은 피해를 입지 않기 위해서는 중개업자에게 등기부등본 등 공적장부에 근거해서 설명해 줄 것을 요청하고 본인도 기재내용이 정확한지 직접 살펴봐야 한다.
이밖에도 주변시세보다 지나치게 저렴하거나 특별한 이유 없이 조건이 좋다면 해당 물건의 권리관계·상태 등을 더욱 세밀히 확인, 임차하는 건물의 구조·누수 등 하자 여부는 가급적 주간이나 조명이 밝은 상태에서 살펴보는 것이 좋다.
유형 4. 원룸과 오피스텔 등, 임차 직거래사이트가 늘면서, 인터넷 부동산직거래 카페를 통해 공적장부를 위조해 집주인 행사를 하며 싼 값에 전월세를 계약한 후 보증금을 가로채는 사례
가급적 공인중개사를 통해 거래하고 직거래가 불가피하다면 해당 인터넷 사이트의 평판과 이용후기를 집중적으로 살펴보고 임대인 등 소유자와 임차물건 상태를 보다 주의해 확인해야 한다.
이사철마다 부동산 불법 중개행위와 보증금 관련 사기사건으로 피해를 입는 세입자들이 발생하고 있다. 임대차 거래 때 부동산명의자 등 소유와 위임 관계를 꼼꼼히 따져보고 불법 중개행위가 있을 때에는 지자체에서 운영 중인 ‘부동산 불법 중개행위 신고센터’로 신고해 중개 사고를 미연에 방지해야 한다.
