[궁금해요 부동산]수익형 부동산 투자 때 꼭 알아야 할 것은?

가장 기본은 자본수익 위주의 수익률 계산
상품별 특성에 따라 예상과 다른 결과 많아

저금리 기조 아래 안정적인 투자수단으로 수익형 부동산이 한동안 주목받았다. 그러나 묻지마 투자도 성행하면서 기대했던 만큼 재미를 못 본 사례도 늘고 있어 투자에 앞서 바람직한 접근이 필요하다는 지적이 나온다.

12일 부동산 전문조사업체 부동산114에 따르면 수익형 부동산 투자 때 가장 기본적으로 고려할 1순위로, 전문가들은 ‘자본수익 중심의 수익률 계산’을 꼽은 것으로 나타났다.

대부분의 투자자들은 수익률에만 집중하는 경향이 강하다. 그러나 전문가들의 지적처럼 임대수익이 많이 나도 전체 수익형 부동산의 값이 하락한다면 의미가 없다. 신도시는 입주물량 증가 등으로 오피스텔 등의 시세가 기대 이하로 떨어지거나 급매물을 내놓아야 할 상황이 종종 발생한다. 이 경우 월임대료를 꼬박꼬박 잘 받아도 전체 수익률은 하락하게 된다. 수익형 부동산도 자본수익의 확보가 기본이 돼야 한다.

또한 수익형 부동산을 투자할 때 유동인구만 따져서는 안 된다. 청담동 거리처럼 유동인구가 다소 적더라도 소비 수준이 높은 곳을 선택해야 한다. 재래시장 같이 사람들이 많이 오더라도 소비 수준이 낮은 곳에서는 임대료를 올리기 힘들고 자본 수익도 보장되지 않는다.

최근 투자 대상으로 주목받고 있는 오피스텔이나, 다가구주택, 도시형 생활주택 투자는 되도록 신중하게 접근하는 것이 좋다.

오피스텔은 소형 아파트보다 관리비가 비싸고, 전용면적이 좁다. 가구수가 작은 경우가 많아 자본수익 보장이 쉽지 않은 단점이 있다.

다가구주택이나 도시형생활주택은 이들 주택의 세입자를 관리하는 일은 대단한 감정 노동을 수반한다. 또한 건물 수리비와 공실률도 만만치 않은데다 자본수익이 보장될 만한 상품도 아니다.

아파트 관련 수익형 부동산 상품이라고 다 안전한 것은 아니다. 특히 아파트 상가는 아파트 단지의 가구 수나 평형에 따라 희비가 갈린다.

안전한 투자를 위해서는 1만가구 이상의 대단지 내 상가여야 한다. 거주민이 많으면 단지 내 상가를 이용도 활발하다.

다만 아파트 평형에 따라 소비 패던도 다를 수 있어 주의해야 한다. 만일 아파트 단지가 중소형 위주면 아파트 내 상가를 이용할 확률이 높지만 대형 평수의 대단지의 경우 집주인의 소득 수준이 일정 수준 이상일 경우가 많다. 이 경우 대형 매장을 찾을 가능성이 더 높다.