대출받아 건물주 되기 힘들어진다…꼬마빌딩 내년 상반기 조정 가능성

RTI 도입되면 한도 70→50%로 줄어
금리인생땐 이자갚기 벅찰 수도

금리인상과 대출규제 등으로 수익형 부동산 시장의 가시밭길이 예상되는 가운데, ‘꼬마빌딩’이라 불리는 50억원 이하 소형 빌딩 시장이 직격탄을 맞을 것으로 예상된다.

특히 전문가 상당수는 당장 내년 상반기에 자금 압박으로 시장에 나오는 꼬마빌딩이 하나둘씩 늘면서, 하락세가 본격화 될 수 있다고 내다봤다.

5일 업계에 따르면 내년 3월부터 금융기관은 부동산임대업 여신 심사때 연간 임대소득 대비 이자비용을 토대로 대출 규모를 결정하는 임대업이자상환비율(RTI)을 도입한다. 정부가 제시한 기준은 주택은 1.25배, 비주택은 1.5배로 임대소득이 이자 비용보다 많아야 돈을 빌릴 수 있다.

현재 상가나 빌딩 등의 상업용 부동산에는 담보인정비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 등의 규제가 적용되지 않아 제2금융권까지 활용하면 부동산 가격의 최대 70%까지 대출을 받을 수 있다. 이 때문에 투자자들 역시 자금 상당 부분을 대출로 충당해 건물 등을 매입하는 경우가 많다.

그러나 RTI가 도입되면 대출 한도가 지금보다 줄어든다. 금융위원회에 따르면 10억원짜리 빌딩을 살 경우 현재 7억원까지 돈을 빌릴 수 있지만, RTI가 도입되면 대출 금액은 5억4000만원(3.6% 변동금리 적용)까지 줄어든다.

더 큰 문제는 금리인상이다.

미국이 내년 한해 세차례가량의 금리 인상을 예고했기 때문에 국내 역시 추가 인상이 불가피한데, 이렇게 되면 꼬마빌딩의 수익률이 금리보다 낮아지는 역전현상이 생길 수 있다는 전망이다.

특히 서울 강남 등 도심지 소형 빌딩은 임대수익률이 3%대인 경우가 많은데, 금리가 오르면 이를 감당하기 어려울 수 있다는 우려다.

선종필 상가뉴스레이더 대표는 “임대수익이 크지 않아 시세 차익을 목적으로 보유하고 있는데, 대출까지 많은 상황이라면 버틸여력은 하반기로 갈수록 크게 떨어질 것”이라고 말했다.

이어 “꼬마빌딩은 자영업자, 창업자가 주세입자인데 이들에 대한 대출 문턱도 높아졌다”면서 “상가임대차보호법 강화 추세로 임대료 상승에도 제약이 생긴다면 당장 이자 막기도 퍽퍽해 매도를 서두를 수밖에 없는 환경이 된다”고 덧붙였다.

이에 따라 꼬마빌딩이 내년 상반기부터 부침을 겪을 수 있다는 전망이 나오고 있다. 실제 이런 위기감 때문에 최근 관망세로 돌아선 투자자도 많다는 설명이다.

이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “대출 규모가 큰 꼬마빌딩은 몇년간 거래가 꾸준히 늘었지만, 최근 금리인상·대출규제 예고 등으로 다른 부동산보다 거래가 더 많이 줄고 있다”면서 “내년 3월부터 본격화되는 RTI가 금리인상 등과 맞물리면 수요가 크게 줄면서 거래 침체가 올 수 있다”고 말했다.

선 대표 역시 “내년 상반기 무렵부터 한계점에 도달한 꼬마빌딩을 중심으로 조정이 시작될 수 있다”면서 “현금을 많이 보유한 매수자 우위 시장이 될 것”이라고 내다봤다.