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민간임대주택 관련 정보는 투자 적기를 알리는 신호탄 역할을 한다. 2011년 미국의 투자회사인 모건 스탠리의 경제분석팀장 올리브 창은 금융위기 이후 자가율 하락에 따른 임차수요 증가 트랜드를 ‘임차인 사회’로 규정하면서 민간임대주택의 투자 활황을 예고했다. 실제로 이 예측은 미국에서 뿐 아니라 많은 선진국에서 현실이 됐다. 소유 보다는 거주 수요의 증가, 낮은 공실율, 계속 오르는 임대료, 낮은 질적 수준은 품질 좋은 신규 민간임대주택에 대한 건설 투자를 이끌어내고 있다. 리츠의 본고장인 미국은 임대주택을 운영관리하는 상위 31개 리츠 회사의 임대주택 투자수익율은 지난해 5.38%로 초저금리 시대의 새로운 투자 상품이 됐다.
한국 상황은 어떠한가. 정부는 뉴스테이라는 브랜드를 통해 민간임대주택의 투자를 촉진시키고자 한다. 뉴스테이는 중산층의 주거안정과 주택임대산업의 활성화를 모두 달성하려는 것이다. 그러나 민간 투자의 플랫폼으로서의 역할을 제대로 견인하기 위해서는 임대주택 시장에 대한 체계적인 통계 기반이 먼저 갖춰져야 한다. 현재로서는 임대주택의 공실률이 어느 정도인지, 수익률은 어떤지, 주변 임대료 시세는 어느 정도인지를 투자자가 체계적으로 파악할 수 있는 공식화된 데이터는 없다.
이는 한국 고유의 임대차 문화에서 비롯되는 한계다. 집이 늘 부족했던 시대의 전세 문화 속에서는 공실률과 수익률은 의미가 없었다. 임대차 기간이 만료되면 임대인은 기존 임차인과 새 임차인의 전세 보증금을 맞바꾸는데 큰 문제가 없었다. 저금리 기조가 이어지면서 상황은 달라졌다. 임대인은 매달 일정한 임대수입이 있는 월세를 선호한다.
따라서 월세 시대에 맞는 통계 기반이 필요하다. 임대인에게는 적정 수입 보장과 양질의 운영관리가 가능할 수 있는 판단 기준으로 공실률과 수익률에 대한 시장 정보가 중요하다. 정부는 안정적인 임대주택 재고를 유지하고 뉴스테이를 선봉장으로 한 제도권 민간임대주택의 활성화를 위해서는 투자 가이드를 제공할 필요가 있다.
임대차 시장과 관련한 정보들이 일목요연하게 통계화한다면, 임대인과 임차인 모두에게 이로울 뿐 아니라, 정부 지원의 크기와 방향도 설정할 수 있다. 공실률이 높아 안정적인 임대수입 보장이 어렵다면 세제나 금융 지원 혜택을 늘리는 근거가 될 수 있다. 임차인이 감당하기에 벅찬 임대료 수준이라면 새로운 월세 보조 제도 도입을 통해 시장과 복지간 차이를 메울 수도 있을 것으로 보인다. 이렇게 된다면 임대차 시장도 참여자간 체질 강화로 안정화되고, 시장 투명성도 크게 높일 수 있을 것이다. 민간임대주택의 투자 활성화는 돈을 투자하는 것 이외 꼼꼼한 데이터의 생산만으로 순풍을 예감할 수 있지 않을까.
