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1. 수요와 공급 따져봐야
월세를 주로 이용하는 층은 직장인과 대학생, 공단직원 등이다. 따라서 도심에서는 업무시설 밀집지역이나 대학가 주변을, 수도권 외곽과 지방에서는 산업단지 인근 지역을 중심으로 접근하는 게 유리하다. 다른 성격의 두 지역이 맞닿은 곳도 임대수요가 많은 편이다. 홍대처럼 대학가와 오피스 지역이 겹치는 곳이나 동작구 사당동-과천 같이 행정구역이 접하는 지역이 대표적이다.
안정적인 월세 수익을 위해서는 임차수요뿐 아니라 지역 내 공급여건도 살펴야 한다. 단기적으로 공급이 몰리게 되면 운영 수익률이 하락할 가능성이 높기 때문이다. 주택 신축이 활발한 곳이나 나대지가 많은 곳을 피하고, 추가적인 주택공급이 적은 지역을 선택하는 것이 좋다. 신축 주택이 들어서면 임차인 확보가 어려워지고 신축 주택에 맞춰 리모델링을 해야 하는 부담도 커진다. 같은 시기에 대단위 원룸촌이 형성된 곳은 주택의 노후도가 비슷하게 진행된다는 점에서 유리할 수 있다. 대학가 원룸 투자의 경우 대학 내 기숙사 신축 가능성도 살펴볼 대목이다.
2.교통 편리한 집이 최고
임대를 목적으로 주택을 매입할 때는 향후 시세차익 가치보다는 편리한 교통, 생활권 인접, 쾌적함 등을 따지는 것이 우선이다. 임차인들은 대부분 직장에 다니는 경우가 많기 때문에 기본적으로 교통여건을 중요시한다. 따라서 가까운 거리에 지하철역이나 정류장이 있는 집이 좋다.
지역 임차수요에 따른 세입자의 성향을 파악해 주차공간의 확보 여부도 확인할 필요가 있다. 세입자가 주로 대학생인 대학가나 소득이 적은 지역은 상대적으로 주차장에 대한 필요도가 크지 않다. 반면에 경제적 소득이 높은 지역이나 원룸이 아닌 투룸, 쓰리룸 구조의 주택이라면 신혼부부나 3-4인 가족이 주 세입자가 되는 만큼 주차시설이 충분히 갖춰져 있어야 한다. 이들은 대부분 자가용 한 대 정도는 있기 때문에 주차공간이 제대로 갖춰져 있지 않은 다가구 주택은 기피한다.
3. 이왕이면 새 것, 신축 주택을 사라
임차 경쟁력을 고려해 노후된 다가구 주택보다는 가급적 신축 위주로 접근하는 것이 좋다. 임차인은 아무래도 새 집을 선호하기 때문에 세 놓기가 좋고 신축 프리미엄에 따라 월세도 더 받을 수 있다. 반대로 집이 오래될수록 임대료 하락과 공실 위험이 커진다.
신축주택의 또 다른 장점은 관리 부담이 적다는 점이다. 다가구 주택은 아파트 등 공동주택에 비해 노후화가 빨라 지은 지 5년이 지나면 잔고장이 발생한다. 지은 지 오래된 집은 예상치 못한 유지 보수 비용이 많이 들어갈 수 있다. 반면 신축주택은 건축업자가 일정 기간 주택하자보수에 대한 책임을 지는 경우가 많고 시설물의 교체도 비교적 적은 편이다.
아울러 집을 매입하기 전에 건축물대장 상의 세대 수와 실제 세대 수가 일치하는지도 확인해야 한다. 수익률을 높이기 위해 불법적으로 세대 수를 늘리는 경우가 있는데 차후 법적 문제가 발생할 수 있다.
