오피스텔 투자, 주변상권 임대료 수익률 따져봐야

부동산114, 자금계획 세울때 최소 2~3년 금융비용 따져서 판단해야

최근 정부의 부동산 규제완화와 한국은행 기준금리 인하 등으로 위축된 오피스텔 시장이 조금씩 살아날 조짐을 보이고 있다. 상반기 임대소득 과세방안 완화 정책을 시작으로 3분기 들어 분양 신고 대상 완화, 분양보증 제도 의무화 등이 발표되며 오피스텔 시장 활성화에 대한 기대감이 높아지고 있기 때문이다.

특히 1~2인 가구의 비중이 점차 늘면서 실용성과 경제성을 겸비한 초소형 오피스텔 개발이 호재를 맞고 있다. 현재 포스코A&C는 서울 강동구 강일지구에서 전용면적 22~26㎡으로 구성된 ‘강일 포디움’ 총 252실을 분양 중이고, 롯데건설은 인천 송도국제도시 5·7공구 M1블록에서 ‘송도 캠퍼스타운 스카이’ 2차분을 분양 중이다. 2개동, 총 1835실로 전용 26~34㎡의 스튜디오 타입 원룸형으로 구성돼 있다. 올 3분기 예정된 분양 물량의 30%에 달하는 메가톤급 규모다.

이에 대해 부동산 전문가들은 “소형 오피스텔은 집주인 입장에서 중대형보다 상대적으로 공실률 위험이 낮고, 분양가가 저렴해 투자가 용이하다는 이점이 있다”고 분석했다.

13일 부동산114에 따르면 올 3분기 오피스텔 분양시장에는 총 7206실이 공급됐다. 2분기 대비 40% 가량 물량이 줄었지만 작년 동기 대비 1020실이 증가한 수치다. 도시별로는 서울 4612실, 경기 732실, 인천 48실, 지방 1814실 등이다. 5호선 발산역 초역세권에 위치해 교통 환경이 편리한 마곡지구와 인천 송도국제신도시 내 위치한 오피스텔들은 이미 계약률이 50%를 상회한다. 특히 같은 기간 입주물량은 1만5356실로 2004년 4분기 이후 최고치를 나타냈다.

올 3분기 오피스텔 임대수익률은 5.73%로 2007년 이후 6년 넘게 하락추세에 있는 게 사실이다. 하지만 여전히 은행 예금 금리보다 높은 수익률을 기록하고 있어 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들의 관심을 끌고 있다. 지난 8월 기준 은행의 예금금리는 사장 최저인 연 2.3%대를 기록했다. 특히 물가 상승률을 고려하면 실질금리는 마이너스에 가까운 초저금리 인 셈이다.

특히 최근 임차수요가 늘면서 분양가가 크게 오른 세종시와 삼성전자의 세계 최대 반도체 공장 설립이 예정된 평택은 유망 투자처로 각광을 받고 있다. 얼마 전 삼성은 평택 공장 건설을 위해 최대 15조6000억원을 투자하겠다고 발표한 바 있다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “오피스텔 투자는 투자 대비 주변 상권의 임대료 수익률을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다”며 “투자 자금 대부분을 대출로 감당해야 하기 때문에 자금계획을 세울 때 최소 2~3년간의 금융비용을 따져보고 신중히 판단하는 게 좋다”고 조언했다.