[단독] ‘반포 아크로리버 파크’ 대지 소유권 분쟁…재건축조합 vs 한신공영 결국 대법원으로

재건축조합 지난해 '전부패소'했다 최근 2심서 '일부승소'
대법원에서 2심 확정될 경우 수분양자들 대지 지분 일부 뺏길 수도

서울 서초구 반포동 2-1 대지 ‘반포 아크로리버 파크’ 재건축 현장/사진=최석진 기자

한신공영, 행정법원에 ‘재건축사업 시행 인가 무효 및 취소 소송’도
서초구청 대지 소유관계도 확인 안 하고 사업 승인했나?

대표적인 강남 재건축 아파트 ‘반포 아크로리버 파크’의 부지 소유권을 둘러싸고 재건축조합과 한신공영이 치열한 소송전을 벌이고 있다.

지난해 12월 1심에서 전부패소한 조합 측은 최근 2심에서 일부승소했지만 2심 역시 해당 부지의 일부가 한신공영 소유라는 것을 인정해 이미 입주계약을 체결한 수분양자들의 피해가 우려되는 상황이다.

특히 재건축조합 설립과 재건축사업 시행을 인가한 서초구청은 관련법에서 정한 기본요건인 사업자의 대지 소유권 확보 여부도 제대로 확인하지 않은 것으로 드러나 의혹을 낳고 있다.

25일 법원 등에 따르면 서울고등법원 민사7부(재판장 이상주 부장판사)는 지난 3일 신반포1차아파트 재건축주택조합(조합장 한형기)이 한신공영을 상대로 낸 소유권이전등기 소송 항소심에서 서울 서초구 반포동 2-1 대지 6만6337.7㎡ 중 2006만7500 분의 1만630.8 지분(약 10.6평)에 관해 소유권이전등기 절차를 이행하라고 판결했다.

애초 조합 측은 한신공영이 보유한 6만6337.7㎡ 중 2006만7500 분의 17만1500 지분(약 171.5평) 전체를 넘겨달라고 소를 냈지만 이 중 일부만 받아들여진 것이다. 다만 재판부는 판결 이유에서 약 147.8평에 대해 구분소유권자의 이전등기청구권을 조합이 대위행사 할 수 있다고 밝혀 향후 이미 아파트를 처분한 구분소유자들의 권리를 대위행사하기 위한 피보전권리의 존재가 쟁점으로 부각될 전망이다.

앞서 조합 측은 지난해 11월 한신공영을 상대로 매매 혹은 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 절차 이행을 구하는 소를 냈지만 같은해 12월 서울중앙지법 민사37부(재판장 강태훈 부장판사)는 조합 측 청구를 모두 기각하는 원고 전부패소 판결을 했는데 항소심에서 일부 결과가 달라진 것이다.

하지만 2심 판결에 따르더라도 여전히 160.9평에 대해서는 조합이 아닌 한신공영에 소유권이 남게 돼 향후 대법원 판결에 따라 수분양자들이 피해를 입을 가능성이 남아있다.

특히 해당 재건축 구역은 지난해 1회차 분양에 이어 최근 2회차 분양을 앞두고 있어 법원의 최종 판결에 따라 이미 분양을 받았거나 앞으로 분양을 받게 될 입주자들에게 어떤 영향이 미칠지 귀추가 주목된다.

현재 조합 측은 ‘반포 아크로리버 파크’ 2회차 분양에 대한 서초구청의 입주자모집공고 승인을 기다리고 있다. 하지만 해당 구역인 서울 서초구 반포동 2-9 대지 역시 한신공영이 일부 지분을 갖고 있어 법대로라면 현 상태로 승인이 나기는 어려운 상태다.

게다가 이곳 역시 서울중앙지법에서 조합과 한신공영 간의 소유권에 관한 소송이 진행 중이다. 또 서울행정법원에는 한신공영이 올해 초 서초구청을 상대로 제기한 ‘재건축사업 시행 인가 무효 및 취소 소송’이 계류돼 있다. 이들 소송은 국내 굴지의 로펌인 법무법인 광장과 법무법인 바른에서 각각 조합 측과 한신공영 측의 소송대리를 맡고 있다.

하지만 서초구청은 이미 1회차 분양에 대한 승인이 이뤄졌다는 점과 이번 항소심 판결에 따라 지분 확보가 가능할 것이라는 법무법인 광장(조합 측 소송대리인)의 의견을 기초로 2회차 분양에 대해서도 승인을 내리겠다는 입장인 것으로 알려졌다.

한형기 재건축조합장은 “2심에서 한신공영의 소유로 인정한 지분에 대해 도시 및 주거환경정비법에 따라 매도청구에 기한 소유권이전등기청구 소를 제기하고 공탁을 해 놓은 상태”라며 “대법원 재판을 거치더라도 입주가 이뤄지기 전까지는 대지 전부의 소유권을 확보하는데 문제가 없을 것”이라고 말했다.

하지만 한신공영 관계자는 “매도청구권은 관련법상 조합설립등기를 마친 때나 조합설립변경인가 시로부터 2개월 이내에 행사해야 한다”며 “조합이 서초구청으로부터 지난해 11월 설립변경인가를 받았기 때문에 올해 1월 매도청구권은 이미 소멸했고 따라서 9월에 한 매도청구는 위법해 법원에서 받아들여질 수 없다”고 반박했다.

서울 서초구 반포동 2-1 대지 등기부등본. 갑구 1번 소유권자로 한신공영이 등재돼 있다.

한편 해당 재건축사업 시행 인가를 내준 서초구청이 사업계획을 검토하는 과정에서 주택법과 주택공급에 관한 규칙 등 관련법규에 반해 사업자의 대지 소유권 확보 여부를 제대로 확인하지 않은 것으로 드러나 파장이 예상된다.

특히 서울 서초구 반포동 2-1 대지의 등기부상 한신공영은 대지 공유자 중 가장 앞쪽인 1번 지분권자로 등재돼 있다.<사진>

구청 측이 대지 등기부등본을 한 번 열어만 봤어도 조합 측이 사업 시행을 위한 대지를 완전히 확보하지 못해 사업자의 요건을 갖추지 못했다는 것을 충분히 인지할 수 있었다는 얘기다.

이에 대해 서초구청 주택과 관계자는 “아파트 같은 집합건물의 경우 집합건물 등기가 있고 거기에 대지에 대한 소유관계도 표시가 되기 때문에 따로 토지등기부를 확인하지 않았다”고 해명했다.

하지만 서울 시내 다른 구청의 건축과나 주택과 등 재건축 사업에 관여하는 부서에 문의한 결과 재건축 사업 승인을 할 때 대지 소유권 확인은 기본이라는 반응이 대다수였다.

실제 주택법 38조 1항 1호는 사업주체가 입주자를 모집하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장의 승인을 받도록 정했고, 입주자모집 조건을 정한 주택공급에 관한 규칙 7조 1항은 1호에서 ‘주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보할 것’을 첫 번째 조건으로 규정하고 있다.

한신공영 관계자는 “재건축 사업에 필요한 토지소유권을 확보하지도 않고 이를 알리지도 않은 상태에서 분양을 한 재건축조합도 문제지만 분양 승인 요건을 갖추지 못했음에도 불구하고 분양 승인을 해준 서초구청도 이해할 수 없다”며 “1차 분양 승인 당시 사정을 몰랐다는 서초구청은 소유자인 한신공영이 강력하게 이의를 제기하고 있는 상황에서도 또 다시 2차 분양 승인 처분을 강행한다는 황당한 입장을 보이고 있다”고 지적했다.

이 관계자는 “대법원에서 재건축 부지의 일부가 한신공영의 소유라는 사실이 확정될 경우 이미 분양을 받은 선량한 수분양자들이 지분의 일부를 뺏기게 되거나 부당이득반환 청구 소송을 당하는 등 피해가 예상된다”며 “최근 춘천시 휴먼타운 아파트 주민들이 아파트 부지 일부가 타인 소유라는 사실을 알면서도 토지소유자와 보상 문제를 해결하지 않은 상태에서 이 같은 사실을 알리지도 않고 아파트를 분양한 한국토지주택공사를 상대로 ‘사기분양’이라며 법적 대응에 나선 것만 봐도 이번 사태의 심각성을 알 수 있다”고 덧붙였다.

총 1612세대의 대단지로 구성되는 ‘반포 아크로리버 파크’는 강남 8학군에 위치한데다 한강 인접성 등 이유로 지난해 1회차 분양시 높은 분양가에도 불구하고 평균 18 대 1의 청약경쟁률을 보였으며 최근 추가 일반 분양분 213 세대에 대한 분양을 앞두고 있다.

* 최석진, 이진규, 김승모, 허욱 기자