[이호종 칼럼] 정부, 특정 지원보다는 시장 흐름에 맡겨야
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무주택자는 집을 구입하지 않고 주거비가 상대적으로 적게 드는 전세를 선호하게 됐다. 주택 소유자는 수익률이 더 좋은 월세 공급을 늘려나갔다. 이로 인해 임대시장에 전세의 수급 불균형 현상이 나타났고, 전세가는 지속적으로 치솟았다.
이에 정부는 임대시장 수급구조 개선을 위한 종합적인 대응책을 마련했다. ‘임대시장 선진화’ 방안이다. 이는 박근혜정부의 ‘경제혁신 3개년 계획’ 중 내수경제 활성화 방안에 포함됐고, 연이어 선진화 방안에 대한 보완조치도 이뤄졌다.
하지만 서민·중산층의 주거안정에 어느 정도 효과가 있을 지는 아직 불투명하다. 부동산 매매시장이 위축된 상황에서 임대인은 이자율에 비해 고정적인 수입이 보장되는 월세를 여전히 선호하게 될 것이다. 임차인은 적은 금융비용으로 편안한 삶을 누릴 수 있는 전세를 계속 찾을 것이다.
단순화하면 임대소득세를 부과하면 월세 공급이 줄어들 것이고, 전세자금 대출을 어렵게 하면 전세 수요가 줄어들 것 같지만 현실과는 차이가 있다.
공급 측면에서 임대시장 선진화 방안의 주요 내용은 임대주택의 지속가능한 공급체계 구축과 민간 임대공급의 활성화다. 수요 측면에서는 거주 유형별 주거비에 대한 균형적인 지원이 요구되며, 주택 임대차 시장의 인프라 구축을 통해 임대시장의 선진화를 완성하자는 내용이다.
이 가운데 특히 서민·중산층의 삶이나 주거생활에 밀접한 관련이 있는 분야가 민간임대주택 공급 활성화와 거주 유형별 균형적인 지원체계 마련이다. 민간임대주택 공급 활성화를 위해서 세제·금융 지원을 강화하고, 민간의 임대사업 참여를 저해하는 불필요한 규제를 완화하며, 임대소득에 대한 과세방식을 정비할 예정이다. 주거비 지원과 관련해 실수요자에게는 주택구입 부담을 완화해 주고, 고액 전세 거주에 대한 정부 지원을 조정하면서 월세를 세액공제로 전환하며, 저소득 가구에 대해 주거급여를 본격적으로 시행할 계획이다.
임대소득에 대해 과세방식을 정비하거나 고액전세지원을 조정하면 당장 피해를 보게 될 사람이 생겨 날 수도 있어 많은 논란이 예상된다. 임대소득에 대한 과세로 인해 임대인이 느끼게 될 불안감은 당연하다. 아울러 고액전세를 살고 있던 사람들 중 주택을 구입할 능력이 없거나 월세로 전환할 수 없는 사람들에게도 그야말로 후폭풍이 거셀 것이다.
임대소득과 관련해 월세에 대한 세액공제 전환으로 세입자의 신고가 늘어나 임대소득자의 세부담이 증가되면 세금전가에 따른 임대료 인상으로 임대차 시장이 오히려 불안해 질 수 있다. 이에 대한 보완조치로 정부는 소규모 임대자에 대해서는 2년간 한시적으로 비과세한 후 분리과세하기로 했고, 전세 임대소득자에 대해서는 월세소득과 마찬가지로 분리과세하기로 해 소규모 임대자의 불안감을 상당 수준 해소시켰다.
고액전세지원 조정과 관련해 주택기금에서는 전세대출 지원의 대상을 보증금 3억원 이하로 제한하고, 일반 시중은행에서는 전세대출에 대한 공적보증 지원을 보증금 4억원(지방 2억원)이하로 낮춰 고액전세 유지를 어렵게 만들었다. 주택구입을 할 수 없는 기존 전세입자는 이자 부담만 가중되거나 월세로 갈아타야 될 지경에 이르러, 상대적으로 전세가가 높은 수도권 거주자들에게는 이중의 고통을 줄 수도 있으므로 신속한 대책이 마련돼야 할 것이다.
주거형태의 선택은 전적으로 개인의 소득 수준과 가족의 수, 향후 계획 등 개별적인 사정에 따라 결정되는 것이 바람직하다. 따라서 정부는 특정한 주거형태에 한정된 지원보다는 시장의 자연스런 흐름에 맡겨야 한다. 주택구입 능력이 있는 사람에게는 내집 마련을 지원해 주고, 전·월세가 필요한 사람에게는 주거비를 절감할 수 있도록 하며, 저소득층에 대해서는 주거급여 등을 실시함으로써 전반적으로 균형 잡힌 주거복지 정책을 수립해야 할 시점이다.
