상가 분양 성수기, 투자 전략 잘짜야 수익 보인다

*배후수요, 수요접근성 고려해야…업종독점 여부 파악도 중요

문정동 현대지식산업센터 상가 조감도.

아시아투데이 신현우 기자 = 상가 분양 시장이 성수기를 맞이하고 있다. 수요자들에게는 안전성을 높이면서 수익을 창출할 수 있는 투자전략이 요구되고 있다.

1일 부동산업계에 따르면 서울 문정동·위례신도시 등지에서 상가 분양이 활발히 진행 중이다. 위례신도시에서는 '위례2차 아이파크 애비뉴' 상가가 분양 중이다. 지상 1· 2층에 각각 62개, 29개 등 총 91개를 분양한다.

서울 송파구 문정지구 미래형 업무단지 6블록에서는 '문정동 현대지식산업센터' 상가가 공급되고 있다. 이 상가는 지하층 36개, 지상층 120개 등 총 156개 규모다.

이 밖에 세종시 1-3생활권에서 세종시 최초 복합문화테마공간인 '몰리브(156개)'가, 경기 용인시 수지구에서 '분당수지U타워(108개)'가, 경기 광명시 일직동에서 '산타마리아(32개)'가 각각 공급된다.

상가 분양이 활성화되면서 투자 전략이 필요한 상황이다. 일반적으로 상가 분양 시 배후수요가 풍부한지를 먼저 따진다. 더불어 이들 수요의 접근성이 뛰어난지도 고려 대상이다.

박대원 상가정보연구소장은 "연말 근린상가, 주상복합상가, 복합쇼핑몰 등 다양한 유형의 상가가 공급된다"며 "유형별 투자전략이 필요한 상황이다. 투자 안전성에 초점을 맞추고 주 소비층 구성 여부를 기초로 상품력을 분석해야 한다"고 조언했다.

박 소장은 "단지 내 상가라고 해서 다 잘된다고 볼 수 없다. 기본적으로 단지 내 수요와 더불어 외부 수요까지 형성돼야 한다"며 "수요 접근성을 고려하지 않을 경우 광교신도시와 같이 동일한 배후수요를 가지고 있음에도 상가 위치에 따라 수익성이 다를 수 있다"고 귀띔했다.

수익성을 높이기 위해서는 업종독점 여부 파악도 중요하다. 이를 위해 분양계약서를 주의 깊게 살펴봐야 한다.

앞서 법원은 상가분양 당시 특정 점포의 분양 계약서상에 특정한 지정업종이 기재돼 있다면, 다른 점포 수분양자들과의 관계에서 서로 간에 특정된 '지정업종'을 준수하는 약속을 한 것으로 해석한 바 있다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "상가 내 업종독점 분쟁은 일반업종에서 흔히 일어나는 것"이라며 "투자자들은 생존권이 달린 업종지정이나 독점업종 등과 관련해 주의할 필요가 있다"고 말했다.

최근에는 선임대 상가가 투자처로 주목받고 있다. 상가 활성도나 임대수준 파악이 용이하고 투자금 회수나 임차인 관리가 쉽다는 점에서다.

하지만 선임대 상가라도 물건별 명확한 계약관계나 상권, 입지력 등은 현장방문을 통해 꼼꼼히 따져봐야 한다고 부동산 전문가들은 조언한다.

특히 선임대 계약 주체가 시행사인지를 확인해야 한다. 만약 계약자가 시행사가 아닌 분양영업사원으로 돼 있다면 '가짜' 선임대 계약일 가능성이 크다.

상가 조기 활성화 전략을 펴는 곳도 주목 대상이다. 무상임대로 다양한 업종이 입점함에 따라 상가가 조기에 활성화돼 임대 수익 창출 가능성이 높기 때문이다.

하지만 무상임대로 입점한 업종이 독점적 지위를 가지고 있을 경우 차후 분양을 받은 투자자들은 입점 업종이 제한돼 수익성이 떨어질 수 있다.

앞서 포스코건설은 충남 아산 음봉면 '아산 더샵 레이크시티 2차' 일부 단지 내 상가 등을 3년간 무상임대 한다고 밝혔다. 가정의학과·치과 등 병원과 영어·수학 등 학원, 공방 등 입점을 확정했다.

건설사가 직접 운영·관리하는 상가도 노려볼만하다. 건설사가 임대관리시스템 등을 도입해 상가 활성화를 꾀하기 때문이다.

GS건설은 서울 마포구 서교동에 공급한 주상복합 '메세나폴리스' 단지 내 상가를 2년간 직접 운영·관리한다.

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