*최고가낙찰 분양가 반영 탓…"시장 가격과 엇박자"
마곡·위례·판교 등 인기지역 아파트 상가가 고분양가로 저조한 계약성적을 기록하고 있다.
분양가를 낮춘 몇몇 아파트 단지들이 주택경기 침체속에서도 승승장구 하고 있는 것과 는 대조적인 모습이다. 상가 용지 공급 자체가 최고가 입찰 경쟁으로 진행되면서 토지 낙찰가가 높은 것이 분양가에 고스란히 전해지기 때문이다.
30일 업계에 따르면 이날까지 일반분양 순위내 접수를 받는 마곡지구 아파트는 1층을 제외하고 3.3㎡당 평균 1200만원대에 분양을 진행 중이다.
인근 화곡동 우장산 아이파크e편한세상 전용면적 84㎡의 전셋값이 3억1000만원에서 3억4000만원선으로 3.3㎡당 평균 1270만원인 것을 감안하면 마곡지구 청약자는 전셋값에 분양을 받을 수 있는 셈이다.
그러나 신방화역과 안양향교역, 발산역 중심으로 공급 준비중거나 공급중인 마곡지구 오피스텔상가나 근린상가들의 경우 상가 분양가격이 아파트 분양가격의 '착한 가격'과는 많은 차이를 보이고 있다.
마곡지구 S상가의 경우 3.3㎡당 3800만원을 시작으로 위치가 좀 나은 곳은 4600만원 선까지 달한다. 발산역 지역의 상가공급을 준비 중인 상가도 입지가 약한 곳이 3800만원수준에서 입지가 좋은 곳은 4600만원 내외 선이다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 "상가는 아파트 분양가와 달리 오름세를 지속하고 있다"며 "이런 분양가라면 상가를 분양받는 주인이 상가 규모에 비해 지나치게 높은 가게세를 세입자에게 요구할 수 밖에 없는데 이는 현 시장과 맞지 않는 가격"이라고 지적했다.
상가뉴스레이다가 지난 6월 전국적으로 6만6088개 점포, 총 면적 1136만8921㎡를 표본으로 실시한 조사에 따르면 전국 지상 1층 1개 점포의 평균 분양가는 6억210만원 정도다. 3.3㎡당 가격이 약 2461만원인 셈이다.
서울지역 상가의 3.3㎡당 평균 분양가격도 가장 비싼 지상 1층이 3430만원 수준으로 현재 주요 관심지역에서 분양하는 상가들의 가격이 훨씬 높다.
현대산업개발이 위례신도에 분양하는 상가인 '위례 아이파크 에비뉴'의 경우 업종제한과 전용율이 낮은 것이 약점으로 작용했다.
이 상가는 전용률이 48.5%로 길가에 접한 상가의 경우 3.3㎡당 3500만~3800만원선에 분양했다. 하지만 전용률을 일반적인 55% 내외 수준의 근린상가로 바꿔보면 실질 분양가는 3.3㎡당 4270만~4630만원선으로 훌쩍 올라간다.
고분양가 논란과 공실후유증을 겪었던 판교지역 상가도 성적이 신통치않다. 앞서 들어선 상가들의 부진으로 뒤에 들어서는 상가들이 분양가를 낮추고 있지만 여전히 부담스러운 가격수준이라는게 업계의 평가다.
동판교역 인근 D상가의 경우 1층 전면 점포가 3.3㎡당 6300만~7800만원이다. 4400만원대인 내부2열 점포도 계약에 난항을 겪고 있다. 또 다른 S상가도 1층 기준 6000만원 선으로 가격이 비싼 편이어서 계약률이 좀처럼 오르지 않고 있다.
선 대표는 "분양가격이 정책적 화두가 돼 있는 아파트와는 달리 상가는 용지공급 자체부터 최고가 입찰 경쟁으로 공급되다보니 토지의 낙찰가가 높은 것이 분양가 상승의 주된 요인이 되고 있다"며 "상가의 용지입찰 방식에도 분양가 연동제와 같은 공급방식의 변경이 필요하다"고 지적했다.
이어 "개발기대 지역의 경우 초기기대감 상승으로 높은 분양가와 임대료 등이 형성되지만 대부분 임대료거품이 1~2년경과 시점을 지나면서 꺼지고 분양가 거품도 일부 걷히기 때문에 투자자의 경우 상가투자시기조절이 필요하다"고 조언했다.
