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2013년 1분기 수도권 아파트 분양시장은 물량 감소, 청약률 하락이 동시에 나타났다. 2013년 1분기 수도권 아파트 분양물량은 지난 13년(2000∼12년) 동안의 1분기 평균 분양물량과 비교하면 37.8% 감소했다. 1분기 수도권 분양물량의 대부분은 3월에 분양이 이뤄진 동탄2기 신도시에서 발생했다.
동탄2기 신도시 내에서도 입지 및 규모에 따른 청약경쟁률의 차이는 극심하게 나타났다. 단지별 입지적 요인에 따라 청약률은 다른 결과를 보였다.
지금까지 국민주택 이하 규모에서는 청약 미달 사례가 적었으나, 입지적 요인이 열위에 있는 단지에서는 국민주택 이하 규모에서도 청약 미달사태가 발생한 것이다.
반면 입지적 요인이 가장 우위에 있는 단지는 전용면적 107㎡ 규모에서도 청약경쟁률이 3 : 1을 넘어서며 비교적 청약에 성공하는 모습을 보였다.
분양가를 뜯어보면 대부분의 단지가 인근지역 시세와 유사한 수준이거나 낮게 분양됐다는 점은 동일하다. 동탄1기 신도시의 경우 3.3㎡당 1100만∼1200만원 대를 형성되고 있으나 동탄2기 신도시 분양가격은 3.3㎡당 990만∼1200만원 대에 이뤄졌다.
동탄1기 신도시는 2007∼2010년 입주가 이루어졌고 5년 이상 경과한 재고주택이다. 신축주택의 분양가격이 경과연수가 5년 이상 경과한 인근 지역보다 10∼20% 낮은 가격으로 판매된 것이다.
시장적인 측면에서는 가격 하락세를 지속시키는 요인이 될 수 있다. 품질 우위에 있는 신규주택이 시장보다 낮은 가격을 형성돼 대규모 물량으로 공급되면 재고주택시장에 하방압력으로 작용할 것이다. 특히 대규모 공급이 집중되는 지역에서 국지적 영향력은 적지 않다.
제도적 측면에서는 낮은 분양가격의 주택공급은 분양가상한제의 영향이 아니라 시장침체에 따른 시장작동에 의한 결과로 볼 수 있다. 이는 분양가상한제 무용론을 뒷받침한다. 분양가상한제와 같은 규제 존재 여부에 상관없이 경기 상황에 따라 시장은 가격을 조절한다는 것이다.
최근의 분양시장은 주택시장의 패러다임 변화와 함께 수요, 금융, 청약방식 등 다양한 각도에서 빠르게 변화하고 있다. 동탄2기 신도시 사례에서 볼 수 있듯이 인근 시세보다 낮은 동일 택지지구 내에서도 입지와 규모에 따라 수요가 차별적으로 나타나고 있다.
또한 대부분의 공급자가 분양조건으로 중도금 무이자 옵션을 제공하고 있다. 이는 공급자에게 선분양 방식 금융조달의 이점을 약화시킬 것이다. 이와 함께 시장침체가 장기화되면서 형식적으로 입주자 모집공고만 내고 홍보활동은 하지 않는 편법 분양 방식도 성행하고 있다.
계약률을 높이기 위해 1~3순위의 청약경쟁률을 낮게 만들고 4순위 대상자에게 각종 프리미엄을 제공하며 계약을 유도하는 방식이다. 이는 청약에서 실제 계약으로 이어지는 비율이 낮아지고 있음을 방증한다.
이러한 편법이 공공연하게 나타나는 것은 현행 제도가 시장에 맞지 않음을 보여준다. 수요자 측면에서는 수요자 우위시장이 형성되면서 선택권이 보다 확대되고 있음을 의미한다. 일부 단지를 제외하고는 청약통장 사용보다는 각종 혜택을 받을 수 있는 4순위 청약의 이점이 증가하고 있는 것이다.
4·1대책에서 민영주택 청약가점제 적용대상을 85㎡이하로 한정하고 유주택자에게도 1순위를 부여하는 등 분양시장 제도를 일부 개선했다. 하지만 최근의 분양시장은 다각적인 변화와 과도기적 문제가 동시에 발생하고 있다. 이는 과거와 같은 방식으로 시장을 해석하고 제도를 이끌기는 어렵다는 점을 잘 보여준다.
시장은 상호 유기적으로 연결돼 있고 제도 또한 과거 방식에 맞춰 복합적으로 얽혀있다. 현재의 상황을 하나의 제도로 풀 수 있는 해법은 극히 드물다. 때문에 분양시장 전반을 아우르는 종합적인 재검토와 함께 실타래를 풀듯 얽힌 제도를 하나하나 정비해 나가야 할 것이다.
